（一） 新中国成立以前

村落形成是生产力发展到一定历史阶段的产物，是人类定居生活的开始。
北京是我国人类祖先的发祥地之一。远古时期的“北京人”、“新洞人”、“山顶洞人”居住天然山洞。随着生产力的发展，古人类开始由“穴居而野处”，逐渐迁徙平原“架木以构巢”。据《北京通史》记载，郊区多处均有石器时代文物出土。其中，比较早的是“东胡林人”墓葬。历史学家认为，人类由山洞移居平原是从这个时期以后开始的，距今大约一万年。这些考古发现证明京郊地区村落有相当一部分同古人类的发展有着密不可分的历史渊源。
进入阶级社会以后，人类居住条件得到改善。京郊地区从古燕国开始到元、明、清定都，经历了三千年左右的历史，逐渐发展成经济、军事要地。由于多民族相互交往到定居和内地避难、逃荒等原因，京郊地区村落形成较快，平原村落密度较大。但是，由于阶级压迫和剥削，贫富两极分化，生产力的发展受到束缚，加上战争破坏等原因，广大农民居住条件和生活环境都非常落后，农村建设非常缓慢。直到中华人民共和国成立以前，京郊地区建房仍以土、木、石、砖、瓦为主要材料，占农村不足5%的富人居住砖瓦房“三合院”或“四合院”，穷人只能住土坯房，有的根本无房。
集镇是在村落形成和发展的基础上为适应商品经济发展的需要产生的。随着京郊地区村落形成和人口的增多，人们的需求不断提高，为满足人们生产、生活需要，逐渐在行政署地、交通驿站、要道口岸和人口集中地区形成了以集市贸易为特征的物资交流中心和行政管理中心。据考古发现，京郊地区青铜工艺、制陶工艺、石雕工艺、制铁工艺等都很发达，并且有着悠久的历史，可上溯商周；春秋战国时期的刀币、东汉时期的五铢钱，多处出土，广泛流通，集市贸易活动地域广阔，历史久远。据《北京通史》记载，幽州渔阳郡（怀柔县梨元庄），西汉时曾设盐铁官以督领生产和税收之事。幽州边塞与鲜卑、乌桓相邻，自古以来互通有无，形成“岁时互市”的传统局面。
秦汉以后，京郊地区开始设置郡县。在历史上区划多次变迁，名称也曾多次更改，署地也曾异地而建，但行政署地作为集市贸易之区在历史上的确起过重要作用。
京郊地区现有集镇有相当一部分形成于明、清以前时期。据志书记载，通县张家湾原是漕运码头，明嘉靖四十三年(1565年)建城，镇上商贾云集，买卖兴隆，出现“船到张家湾，舵到里二泗，船头接船尾，一共八里地”之盛况，当地流传有“先有张家湾，后有通州镇”之说。顺义县杨镇位于陆路交通要道，是京郊历史名镇，晚清时期贸易十分发达，承德、涿县、唐山和山东、山西、辽宁等地常有商人来往，最繁荣时可聚集十几万人，后遭兵匪劫掠，营业渐衰。镇上每年有八次大型庙会，至解放前尚存72座庙宇。有酿酒、榨油等作坊近20家，雇工千余人，商店雇员达1500余人。密云县古北口是长城重要关隘之一，也是交通要塞，其贸易历史可追溯到后晋时期，辽时曾派特使到这里征税。明洪武十一年(1379年)建城，明末清初时城内曾有坐商60余家，贸易相当繁荣，后城墙被洪水冲垮，仅存一条南北大街。在新中国成立前曾盛极一时的还有房山区周口店、坨里、张坊，大兴县榆垡，顺义县牛栏山等镇。1949年9月以前，仅通县西集、永乐店、牛堡屯、张家湾和马驹桥五个主要集镇就有商号425家，坐商384家，流动商贩865个，商人占集镇人口20%以上。
历史上的集镇，贸易以生产用具、生活用品交易为主，以油、酒、酱、醋作坊和布、药、粮、杂货等店铺、饭铺为多，功能简单，环境较差，服务设施简陋残缺不全。但是，在当时的历史条件下，这些集镇对繁荣地区经济，发展生产，满足人们生活最低需要，起到了保障和推动作用。