土地使用权

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土地使用者按照法律或承包合同的规定对其土地所享有的占有、使用和获得收益的权利。它是土地所有权派生出来的一项权能。

土地使用权的权能 根据所有权分离的理论，土地使用权可以从所有权中分离出来成为一种独立的权能，土地使用权人可以是所有权人，也可以是非所有权人。所有权人的土地使用权不是一项独立的权能，它是一个完整的土地所有权所不可缺少的部分；非所有权人的土地使用权是一项独立的权能，它是从原土地所有权中分离出来的一项独立的权能。我们通常所说的土地使用权就是指非所有权人的土地使用权，它一般包括占有、使用和承包经营两种权能：
❶ 土地占有、使用权。指根据土地的类型和用途，对土地加以利用和获取收益的权利。
❷ 土地承包经营权，指土地承包者依据承包合同对土地所享有的经营管理权。二者的区别在于：土地占有、使用权者大多可以获得土地使用的全部收益，而土地承包经营权者，在任何情况下，都只能得到土地使用的部分收益，其必须按照承包合同向土地所有权者履行提供部分收益的义务。另外，土地占有使用权是根据法律的规定，通过行政批准而取得的，它反映的是一种行政关系；土地承包经营权是通过签订承包合同而取得的，承包双方是一种合同关系。

土地使用权的限制 世界各国对土地的使用权都是有法律限制的，我国法律对土地使用的范围、性质和年限等予以限制。《中华人民共和国土地管理法》(1986年6月25日全国人民代表大会常务委员会通过，1988年12月29日全国人大常委会第五次会议修正)第38条规定，农村居民建住宅使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。第19条规定，使用国有土地，未经原批准单位同意，连续两年未使用的，由土地管理部门报县以上人民政府批准，收回用地单位的土地使用权，注销土地使用证。《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1991年1月4日国务院发布)第15条规定，单位和个人承包经营的土地和依法确定给个人使用的自留地、自留山，应当按照规定用途使用，不得擅自建房、建窑、建坟、采矿、采石、挖砂、取土。

土地使用权的形式 根据土地使用权主体的不同，可分为以下几种：
❶ 全民所有制单位土地使用权。全民所有制单位土地使用权的取得是从国有土地中依法划拨或从集体所有土地中依法征用而来。这些土地归全民所有制单位长期占有，但不得买卖和非法转让。全民所有制单位必须按批准的用途和数量使用土地。
❷ 集体所有制单位土地使用权。集体所有制单位主要指城镇的集体所有制企事业单位和农村的乡镇村办企事业单位、联户企业及其他农业集体经济组织。集体所有制单位土地使用权，主要是通过法律程序，向县级以上人民政府土地管理部门提出申请，经审查批准后取得。
❸ 个人土地使用权。我国法律规定，国有土地和集体所有土地可以依法确定由个人使用，具体包括两种情况：一种是城镇居民个人土地使用权，另一种是农业居民个人土地使用权。
❹ 涉外土地使用权。指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业依法所享有的土地使用权。它们对土地的使用是有偿有期限的，土地使用者应缴纳土地使用费。