房地产开发项目方案比选

对于房地产项目策划中提出的各种可供选择的开发经营方案，进行经济分析和计算，从中筛选出满足最低可接受收益率要求的可供比较方案，并对这些方案进行比选。在进行可供比较方案比选时，应注意各方案之间的可比性，遵循费用与效益计算口径对应一致的原则，并根据项目实际情况，选择适当的经济评价指标作为比选指标。房地产项目通常采用的方案比选指标有：(1) 差额投资内部收益率 (△IRR)。是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。在进行方案比选时，可将差额投资内部收益率与投资者的最低可接受收益率(MARR) 进行比较，当 △IRR≥MARR时，以投资大的方案为优选方案； 反之，以投资小的方案为优选方案。当多个方案比选时，首先按投资由小到大排序，再依次就相邻方案两两比选，从中确定优选方案。(2) 净现值 (NPV)。在进行方案比选时，以净现值大的方案为优选方案。(3) 等额年值 (AW)。在进行方案比选时，以等额年值大的方案为优选方案。
当可供比较方案的开发经营期相同时，可直接选用差额投资内部收益率、净现值或等额年值指标进行方案比选。当开发经营期不同时，一般宜采用等额年值指标进行比选。对于开发经营期较短的出售型房地产项目，也可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选。当效益相同或基本相同的房地产项目方案进行比选时，为简化计算，可采用费用现值指标和等额年费用指标直接进行项目方案费用部分的比选，以费用现值小和等额年费用小的方案为优选方案。