城市土地地租

建国以来，我国城市土地使用上产生的种种弊端，很重要的原因在于土地的无偿使用和无限期使用。为了加强城市土地管理，提高城市土地的使用效益，必须改变这种土地无偿使用和无限期使用的局面。
(1) 社会主义社会仍然存在地租。城市土地是有价值的，不能无偿使用。在资本主义社会是这样，在社会主义社会也是如此。
社会主义社会仍存在地租。其原因除了经过人类劳动加工的土地是有价值外。还有：
❶社会主义社会消灭了土地私有制，但土地的所有权和使用权仍是分离的，土地所有权不是一个空洞的概念，它需要在经济上有所体现。国家作为土地所有者，就有权向土地使用者征收地租，不征收地租，就等于放弃所有权。
❷我国是商品经济社会，土地作为最基本的生产资料，虽然不是商品，不允许买卖，也不允许使用土地的单位和个人出租或转让，但国家可以把土地出租给使用土地的单位和个人，向他们征收地租。国家通过征收地租，收回投入土地的资金，并作为对土地进行新投资的资金来源。同时，作为使用土地的单位和个人，只有支付了地租以后，才能真正反映出他们的经营水平和管理水平。
❸世界上国家与国家之间，只要发生一定的土地关系 （这里指的不是边界纠纷之类的疆土关系），都应表现为出租和承租的关系，这种关系也是以地租来表现的。
(2) 我国城市土地使用的级差地租。城市使用土地时的级差地租，是指凭借土地自然条件和过去劳动积累的差异而形成的地租。马克思曾把它划分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。在我国，级差地租的存在是显而易见的。由于土地自然条件而产生的级差收益，它转化为级差地租 (Ⅰ)，在西方反映为地产资本家和土地经营者共同剥削产业工人和农业工人的关系，在我国则反映用地单位、个人和国家的关系。至于级差地租 (Ⅱ)，即在同一块土地上由于追加投资而产生的收益差异，在西方社会的租约期内是归土地经营者所有的，租约期满后地产资本家就会增加地租，使这部份级差收益落入他的腰包。在我国现阶段，土地所有者 （国家） 和土地使用者之间没有订立租赁契约，所以级差地租(Ⅱ) 不可能归土地所有者——国家所有。因此，我国第一步要解决把级差地租(Ⅰ) 收归土地所有者——国家所有； 第二步则要解决级差地租 (Ⅱ) 归谁所有的问题，其办法可以推行土地租赁契约，并根据经济发展和土地开发的情况，适当调整地租水平。
(3) 城市土地地租量的确定。地价、地租水平是受一个国家、一个地区的经济发展水平制约的。经济发达的国家和地区，地价和地租高； 反之，地价和地租就低。同样，经济发达的城市地价和地租高，大城市的地价和地租一般高于中小城市，沿海城市的地价和地租一般高于内地城市。
我国城市的地租水平可以从城市土地的使用效益，即土地级差收益的测算这点来确定。而城市土地级差收益的测算可按以下程序来进行。
首先是凭经验初步划定城市等级。经验就是人们对土地开发程度和地段繁华程度的观察和了解，也可以参考历史上地租和地价的情况。根据这种经验，一个大城市可以粗略划为十个以上土地等级，并分成点、线、块的状态。它是完全按经济原则进行的，不受行政区划的限制。因为以行政区划来划分城市土地等级，很难反映经济现实情况，所以是不可取的。
其次是进行抽样调查。根据初步划分的土地等级，分等级进行抽样调查。按土地的不同用途全面进行抽样调查是抽查的方法之一，但由于有的用途不能反映经济效益，有的用途则不能明显地反映不同地段经济效益的差别，所以用反映经济效益最灵敏的商业用地作为抽样对象比较理想。在抽样时要注意：
❶样本的数量要充分，过少往往不能反映真实情况；
❷每一个地段等级中，样本的分布要适当均衡，不要集中在一个地点或一个角落里；
❸注意商业内部各行各业的抽样配比，不要过多地选择盈利水平很高的业行或盈利水平过低的行业；
❹样本应是一个连续多年的独立核算单位，否则不可能完整地收集到较长时期的数据，从而使整个抽样数据无法进行对比分析。
第三是测算土地的级差收益。在抽样调查的基础上，分别计算出每级土地每平方米的年利润 （平均利润），再计算出各级土地之间的差额，据此所列出的表就是一个城市的土地级差收益表。由于每级土地每平方米的年利润，是平均计算出来的，因此可以把它视为在平均资金利润率和平均经营管理水平下的利润，无须进行剔除，否则就要出现重复剔除的问题。
第四是在测算土地级差收益的过程中校正土地的划分。由于最先划分土地等级是凭经验进行的，因此，当抽样资料进入测算的时候，往往会发现下一级土地某一部分的收益应当列到上一级去，这样就需要根据实际情况进行土地等级划分的调整。
城市土地级差收益是制定地租标准的依据。但是，地租标准的确定受政策因素的影响较大，因此，必须根据各个时期的政策和各个城市的具体情况，在土地级差收益的幅度内，制定出能促进经济发展的各级土地和不同用途的地租额。城市建设在发展，城市经济也在不断发展，因此，城市土地的级差收益也在不断变化。土地级差收益是一个变数，地租也是一个变数。对城市土地级差收益的测算需要隔一定时间进行一次，城市地租也相应地需要隔一定时间进行调整。