土地利用所受的限制

(1) 土地权利的设置以及行使的限制。如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权等。其中，除所有权属于自物权外，其余属于他物权，是对所有权的限制。此外，地下矿藏、埋藏物是否属于土地拥有者，各国的规定不尽一致。我国法律规定，“国家按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外”，“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归国家所有”。(2) 房地产相邻关系的限制。房地产所有人或使用人在自己的房地产内从事经济活动及行使其他权利时，负有注意防止损害相邻房地产的义务； 相邻房地产所有人或使用人则享有请求其注意防止损害发生的权利。现实中主要存在通风、采光、排水、排污的相邻关系和险情危害的相邻关系。(3) 土地使用管制。对于房地产估价来讲，有意义的土地使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划。