房地产开发企业资产的管理

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1．流动资产的管理

(1)房地产开发企业流动资产分类中的特性项目。

❶ 房地产开发企业的出租房和周转房临时出租房、周转房视同存货

房地产开发企业的出租房，周转房列入企业流动资产，视同于企业存货，主要出于以下几点考虑：

首先，房屋，对于房地产开发企业来讲，应分为两类：一类是房地产开发企业自身使用的办公用房、职工宿舍等。这类房屋由于是房地产开发企业长期占用，并且是不以变现出售为主要目的的长期性资产。因此，列作房地产开发企业的固定资产；另一类房屋，则是房地产开发企业开发经营的开发产品。作为开发产品的房屋对于房地产开发企业来说，其主要目的是用于对外销售，从而使得这部分房屋具备了商品的一切属性。

其次，房地产开发企业对外销售开发产品有两种方式，即开发产品的出售和出租。房地产开发企业通过这两种方式销售开发产品，收回投资、积累开发建设资金，实现房地产开发企业资金的滚动和增值。

另外，房地产开发企业的开发经营特点，决定了其出租房、周转房、商品房三者之间用途不稳定的特点。

再次，如果将房地产开发企业的出租房和周转房列作企业的固定资产，那将与房地产开发企业的经营业务本身相矛盾。

临时出租房，周转房作用存货需注意以下几个问题：

A．房地产开发企业的出租房和周转房在使用期间，比照新制度所附的“固定资产分类折旧年限表”中规定的折旧年限，计提摊销费。其中，出租房的摊销费计入出租房的经营成本，周转房的摊销费计入“开发间接费”。

B．房地产开发企业的出租房，周转房作为商品房对外销售时，所发生的改装修复费，计入“销售费用”。

C．出租房、周转房的盘盈、盘亏、毁损的净收益或者净损失，计入当期损益。其中，毁损的非常损失，计入营业外支出。

❷ 关于提取坏帐准备金的比例

房地产开发企业会计制度中第十九条中规定企业可以于年度终了，按年末应收帐款余额1%提取坏帐准备金计入管理费用。

房地产开发企业应收帐款是指因转让、销售开发产品，提供出租房、劳务等业务，应向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。

(2)房产价格评估

❶ 房屋造价构成

基本建设工程造价是指建设项目的全部造价，可归结为5个部分：

A．建筑工程费用

建筑工程费用在总造价中占很大比重，包括永久性和临时性的建筑物和构筑物等。

B．设备安装工程费用

设备安装工程费用包括永久性和临时性的生产、动力、电信等设备的安装工程及附属于被安装设备的管线铺设工程等费用。

C．设备、工具、器具的购置费用

D．勘测与设计费用

E．其他费用

❷ 建筑工程预算费用

一般把全部预算费用划分为直接费、施工管理费和独立费用三个部分。

A．直接费

直接费由以下几部分组成：人工费、材料费、施工机械费、其他直接费。

B．施工管理费

又称“间接费”，指为组织和管理施工，以及为生产工人服务等而发生的费用。此项费用通常分摊计入到各单位工程中。

C．独立费

独立费是因施工需要而单独计算的其他工程费用。包括：

临时设施费，远征工程增加费，施工机械迁移费；流动施工津贴；冬雨季施工增加费，计划利润，特殊条件下施工增加费，预算外费用包干费，税金。

❸ 房屋价格评估的内容与原则

A．评估内容

a．房产价值评估是房屋价格评估的主要内容

b．依照国家政策，法规进行房产价格评估

c．市场供求状况是房产价格的重要影响因素

d．“室内环境”和“室外环境”的效用质量也是影响房屋价格的重要因素

e．房屋的新旧程度、设备及外观也影响房屋价格的重要因素。

B．房产价格评估的原则

依法评估的原则；

以价值为主，综合分析原则。房产价格评估，主要依据是房屋的价值量，这是构成房屋价格的主要因素；

评估日原则，即以评估日为标准时间。

❹ 房产价格评估的方法

A．折旧率的计算

房屋折旧率是房产价格评估测定的基本环节。也是影响房屋价格的一个重要因素。按照原城乡建设环境保护部和国务院关于《经租房屋清产估价原则》和《国营企业固定资产试行条例》规定，折旧率计算主要有新旧程度折旧法和平均年限法以及定律递减法，年数比率法等。

a．新旧程度折旧法

这一折旧办法主要适用于经租房屋清产估价。新旧程度折旧法的标准包括三方面：房屋新旧程度的评定标准、房屋的耐用年限和残值率。

第一，房屋新旧程度的评估标准。

房屋新旧程度的评定标准有两方面内容：一是质量等级；一是新旧程度。具体见下表。

房产质量与新旧

第二，房屋的耐用年限。

房屋的耐用年限见下表。

房屋耐用年限

第三，残值率。

残值率见下表。

残值率

b．平均年限法

即房屋折旧按耐用年限质量折旧的方法。其计算公式如下：

例如，建造一幢砖木结构的房屋，价值为20万元，耐用年限为60年，残值率10%，利用平均年限法折旧，其折旧率为：

c．定律递减法

其计算公式为：

式中r－折旧率

c－总值

s－残值

n－耐用年限

年数比率法其计算公式为：

式中S－折旧率之共同分母n－耐用年限

B．房屋买卖价格评估方法

a．现行市价法

申报审定，指房地产开发企业对新建商品房价格构成的多种因素实际测算后，提出销售价格方案，上报有关主管机关予以审定批准。该方法适用于新建商品房的价格评估。

首先，计算商品房的平均价格，包括土地开发费、房屋开发费、各种配套设施、税费和计划利润。然后计算销售价格，销售价格包括平均价格、朝向差价和地段差价。

b．重置成本法

重置法又称重置价成新折扣法，即在对旧房进行评估时，以评估对象的重置成本为基价，按房屋使用年限或损坏情况予以折扣，并考虑地段环境、搂层、朝向等因素，评定房屋的合理价格。其计算公式为：

房产价格=[重置成本×折余率×(1±楼层差价±向差价率土地段差价率)]×建筑面积+室内设施调节费。

采用该方法时，要对房产的基价加以修正，使其更接近房产的实际价值。

首先，根据房屋的新旧程度对基价进行修正，现阶段对此主要有两种计算方法

房屋基价修正

方法一：房屋新旧程度评定新旧程度是指现有房屋的质量情况，一般由自然损耗、房屋维修、保养爱护三个因素确定，评定方法主要是靠评估人员现场勘察而确定成新。房屋折余率的计算公式为：

折余率=(1－残值率)×成新+残值率

方法二：平均年限法

这种方法中折余率的计算公式为：

折余率=1－折旧率×房屋使用年限。

在实际评估中，常将两种方法结合起来运用。综合方法计算折旧的公式为：

房屋综合折旧率=采用某种方法的系数×(1－已使用年限×年折旧率)+采用另一种方法的系数×评定新旧程度

其次，根据房屋座落、朝向、采光，对房屋基价进行修正，其计算公式为：

房屋朝向、采光差价=基价×房屋朝向、采光系数

房屋的朝向、采光系数是根据房屋座落地区的环境、光照及当地人们的消费习惯确定的。

再次，根据房屋的楼层对房产基价进行修正

楼层层次使用功能的差异对房产价格也产生影响。例如，多层住宅楼的首层和顶层比中间层使用功能差一些。首层冬季光照时间短，通风和卫生条件差；顶层的隔热和防寒功能较差。因此，在价格上，中间层比首层和顶层要高，商业楼房层次的差别与住宅楼房的截然不同，商业楼房的价格是随著楼层的增高而降低的计算楼层差价一般用下列公式：

楼层差价=基价×楼层差价系数

楼层差价系数是根据楼房的间距、总层次提升工具，光照时间、消费习惯等具体情况来确定的。就一栋楼房来讲，其楼层差价系数之和应等于零。

再次，根据房产的共用面积对房产基价进行修正。其计算公式为：

最后，根据房屋的地段环境进行修正房产基价。

方法是参考土地等级的划分，制定各等级的环境率，然后，对基价用环境率加以调整。环境率的幅度参考房地产市场资料反映的房产价格与标准重置价格之间的差异比率来确定。而且，环境率要随著城市建筑的发展和土地使用价格的变化，定期进行调整。

环境差价的计算公式为：

环境差价=基价×环境率

c．收益现值法

收益还原法亦称投资法，是评估人员利用适当的还原利率，将未来的净收益资本化，计算出收益现值的估价方法。

这种方法广泛适用于能产生收益的房地产投资决策过程中。

采用收益还原法的关键是要充分掌握评估房地产的未来收益和其价值的关系，用公式表示法：

式中V－房地产市场价值；

A－房产年总收益

C－房产年总费用

R－资本还原利率。

在估价实务中，房产的年总收益是以租金所得扣除房产闲置和信贷损失而得的。财产闲置与信贷损失，一般按租金收入总额的百分比计算，房产的总费用是指直接的有关房产经营和管理的费用，主要包括：房地产税、维修费、管理费、保险费和其他费用。

选择合适的还原利率是收益还原法最重要的估价步骤，若有0．5%的差异，就将产生数千元差额。构成还原利率的主要因素有：

第一，真实报酬：这是房地产投资者追求的真正收益，一般为2%－3%。

第二，通货膨胀的补偿：指房地产投资者在通货膨胀期间希望得到真实报酬之外，还要收回具有与投资相同购买力的资金，作为通货膨胀损失的补偿。

第三，风险补偿：房地产投资风险大，投资者愿意承担风险是要求得到高于无风险或风险低的报酬，因此，投资项目风险愈大，风险补偿也愈高，还原利率也愈大。

第四，投资回收补偿。

例：一项成交的房产，经济寿命35年，其抵押筹款部分相当于房产总价值的70%，而产权投资部分占总价值30%，还原利率测算如下：

抵押筹款利率12%，年金现值系数PVA35%=0．12232

产权投资报酬率9%

还原利率=0．12232×70%+9%×30%=0．113

(3)房屋租赁价格评估方法

房屋租赁价格是房屋分期出售使用权的价格，简称房租。

❶ 房租的种类：

理论租金；

成本租金，能使经租单位实现房屋建筑、管理、修缮良性循环的租金水平称为成本租金。成本租金应以折旧费、维修费、管理费三项因素计算。

计划租金，计划租金是房租的决策价格，以折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素计算的租金标准以及各地自行制定的租金标准就是计划租金；

协议租金，由房产经营部门与使用单位协商议定的房租；

商品租金，是以理论租金为基础，考虑了其他必要因素而形成的房租。

❷ 房屋租赁价格的构成

房屋租赁价格的构成因素包括：房屋生产和流通过程中的全部费用和盈利。从理论上分析，我国的房租包括折旧费、修缮费、管理费、税金、利息、利润、保险费、地租等八项因素。

折旧费

房租中的折旧费，是房产承租人对于出租人的房屋使用中发生磨损而降低价值所给予的补偿。其计算公式为：

修缮费

修缮费是房屋出租人将房屋租赁出去以后，为了保证房屋及设备的正常使用而进行的定期修缮和日常维修养护的费用。修缮费计算方法各地不一致，主要有造价比例法、部件更新周期法、面积定额法、定期轮修法等。

管理费

利息

房租中，除逐年收回建造房屋的投资外，还应包括建造和经营房屋时投资的那部分利息。

税金

主要指房产税，《房产税暂行条例》中规定：房产税依照房产原值一次减除10%～3()%后的余值计算缴纳，税率为1．2%；房产出租的，依据房租收入计算缴纳，税率为12%。

利润

利润是经营出租房屋企业的盈利，它以折旧费、修缮费、管理费三项因素为基数，再乘以社会平均成本利润率。

保险费

地租

地租是土地使用者向土地所有者提供的土地使用报酬。地租缴纳税额的标准是：大城市0．5～10元／m2；中等城市0．4～8元／m₂；小城市0．3～6元／m₂；县城、建制镇、工矿区0．2～4元／m₂。

❸ 房屋租赁价格的评估方法

第一，现行市价法

实测法，指根据房屋价格，实测租金构成的各项因素的费用，各项费用之和，就是租金基价。对租金基价加以调整和修正，即得到房屋的评估租金。

这种方法适用于测算租金标准以及单体房屋和租金评估，不反映市场供求关系。

首先，确定房产单位价格。房产单位价格可以按房产的原实际建筑造价求得，也可以运用重置法，测算出房产的建筑价格求得。

其次，计算单位面积租金基价，即房屋折旧费、修缮费、管理费、房产税、保险费、利润、利息、地租等八项取费用之和。

房租基价的计算公式分三种情况：

情况一：每平方米建筑面积月租金

情况二：每平方米使用面积用月租金=每平方米建筑面积月租金×使用面积系数。

其中，使用面积系数=

情况三：每平方米居住面积月租金=每平方米建筑面积月租金×居住面积系数

其中：

通过上述公式，可以计算出各种面积的租金基价，包括由五项因素(折旧费、修缮费、管理费、利息、房产税)构成的成本租金和由八项因素构成的商品租金。

之后，对租金基价进行修正。

房屋新旧程度修正，出租房屋新旧程度的评定与出售房屋新旧程度评定方法一样，只是出租房屋的修正就到四成新，四成新以下按四成新计算(因为四成新以下属于危房，而危房是不允许出租的)；

房屋楼层、朝向和地段环境的修正，参考买卖房屋的修正方法进行修正。

最后，确定评估房屋的租金，其计算公式

房屋评估租金=[(租金基价±朝向差价±楼层差价)×折旧率±环境差价]×评估面积

由于房屋使用性质不同，计算时采用的面积也不同，非住宅房屋一般采用建筑面积计租，住宅通常采用使用面积计租。

(4)房地产开发企业的周转房与出租房的管理。

❶ 周转房，是开发企业用于安置被拆迁户周转使用的房屋。周转房主要是住宅，也有少数商业用房。

按照新制度规定单独设置“周转房”及“周转房摊销”科目，核算其增减变化和磨损价值。周转房可以按使用年限核算价值损耗，也可按周转使用次数摊销。其磨损价值按月摊入有并开发项目成本，随著开发产品的销售收回资金，但不形成与之相对应的周转房资金。

“周转房”是资产类科目，核算企业安置拆迁居民周转使用的房屋的实际成本。周转房完成投入使用时，按房屋的实际成本借记本科目(在用周转房)贷记“开发产品——房屋”科目。

企业按月计提周转房摊销时，借记“开发成本”、“开发间接费用”等科目，贷记本科目(周转房摊销)。

企业改变周转房用途，将其作为商品房对外销售。按售价，借记“银行存款”等，贷记“经营收入——商品房销售收入”科目；同时按周转房摊余价值，借记“经营成本——商品房销售成本”科目，按其累计摊销，借记本科目“周转房摊销，按周转房原价，贷记本科目(在用周转房)。

周转房摊销有年法年限法和分次摊销两种方法，年均年限法是指根据周转房帐面原值和摊销率计算周转房摊销额。公式为：

分次摊销法是指安置拆迁周转使用的临时简易房屋，根据预计使用周转的次数计提摊销额。公式为：

❷ 出租房的管理

出租房是开发企业为满足社会需要而专门建设用于出租经营并获得经营租金收入的各种房屋，主要有商品房屋、服务房屋、办公房屋、住宅房屋等。它和周转房，商品房三者之间具有流动性，随著改变用途，相互转化。

出租房租金包括经营出租房摊销、修缮费、投资利息、管理费用，利润税金等六项因素。计提出租房推销时应遵循下列原则：

A．投入使用的出租房，应按月计提出租房摊销，计入当月房屋经营成本，累计摊销额不得大于出租房帐面价值。

B．出租房未使用或停止使用期间，不计提出租房摊销。

C．出租房摊销计提足额后，仍可以继续使用的，不再计提摊销，提前报废的，不补记摊销。

管理费用=(出租房每平方米月摊销额+修缮费+投资利息)×费用率%

利润=(出租房月平方米摊销额+修缮费+投资利息+管理费用)×法定利润率%

税金=前五项合计数×营业税率%

2．房地产开发企业固定资产的管理

(1)房地产开发企业的固定资产按新制度规定，其分为六大类：

❶ 生产用固定资产；

❷ 非生产用固定资产；

❸ 出租固定资产；

❹ 未使用固定资产；

❺ 不需用固定资产；

❻ 融资租入固定资产

按新制度规定，房地产开发企业的土地，不作为其固定资产处理，其开发经营的土地，用于出租或出售的，在“开发产品——土地”科目中进行核算，我们之所以在固定资产部分讨论有关房地产开发企业的土地财务管理问题，是为了显示与旧制度的区别。

(2)房地产开发企业土地价格评估的方法与程序。

土地价格评估的主要方法

国内外经常采用的土地基本估价方法，主要有以下四种：

方法一：现行市价法

利用剩余法测算地价的理论依据，是采取倒算的方式计算出房地产经营中，由土地因素所产生的超额利润即地价。

现行市价法估价的步骤为：

❶ 预测未来开发完成的房地产的出售价；

❷ 估计这种开发、营建的总成本；

❸ 计算出地价。

其公式为：

其中，i为借款利息(正常利息)率

p——正常利润率

r——专业费用占建筑费的百分比

该方法的适用范围：

❶ 待开发的土地估价；

❷ 待拆迁改造的再开发房地产的估价；

❸ 现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产合计价中扣除房屋价格，剩余之数即为地价。

方法二，收益现值法

收益现值，是评估房地产价格的最主要方法之一，也称收入资本化法。

收益现值法的基本思想：购买一宗一定使用年限的房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断地获取年纯收益的现值之和等同起来，这个货币额就是房地产的价格。

收益现值法应用实例：

估价对象概况：

该房地产为出租写字楼

土地总面积为12，000m²，建筑总面积为52，000m²建筑物结构为钢筋混凝土结构，建筑物层数为地上22层，土地使用权年限为50年，从1986年1月起计。

估价要求：需要评估出该宗房地产1991年7月的买卖价格。

估价过程：

通过调查研究收集的有关资料如下：

可供出租的净面积总计为31200m²，占建筑面积的60%，月租金按净面积计每月35美元／m²空房率平均为10%，即出租率平均为96%，建筑物原值5500万美元，家具设备原值500万美元，经常费每月10万美元。

房产税按建筑物原值扣除30%后的余值的1．2%交纳(每年)。

年总收益=31200×35×12×90%=1179．36万美元

建筑物的享有年限为50年，定家具设备的耐用年限为10年，殖值率为4%。

每年折旧费=5500／50+500(1－4%)／10=158万元

每年经常费=10×12=120万元

每年房产税=5500×(1－30%)×1．2%=465万元

其他税费每月约为月总收入的6%

每年其他税费=31200×35×90%×6%×12=70．76万元

年总费用=每年折旧费+每年经营费+每年房产税+每年其他税费=158+120+46+70．76=394．76元

年纯收益=年总收益－年总费用=1179.36－394.26=784.6万元

还原利率选取为10%

估价结果：

所需评估的房地产的价格(1991年7月)为7738．36万美元。

方法三：重置成本法

重置成本法的基本公式

重置成本法的基本公式，因以下三种情况而有所不同

❶ 新建房地产

新建房地产价格=购置土地费用+建造建筑物费用+正常利润。

如在目前情况下通过征用土地建造的商品住宅，其价格可用下列各项之和来确定、征地费、拆迁补补偿费、勘察设计及前期工程费；住宅建筑安装工程费，住宅小区内基础设施建设费，管理费利润、税金。

❷ 新开发土地包括填海造地，三通一平，七通一平，拆除旧建筑物整理后出售土地等情形，在这种情形下，成本法的基本公式为：

新开发土地价格=购置待开发土地费用+开发土地所需投资+正常利润

❸ 旧有房地产

对旧有房地产，成本法的基本公式为：

旧有房地产价格=旧有房地产重新建造所需要的原价－折旧

成本法的适用范围及注意事项

成本法在各种作价方法中有其特殊的用途。成本法特别适用于下列条件的房地产估价实务；

❶ 由于土地市场侠小，土地市场成交实例不多，或由于新开发地区形成独立的地域环境，而无法以市场比较法或收益还原法估价时，可运用成本法。如对城市商品房开发征用土地项目的地价评估，即可使用这种方法。

❷ 有些房地产因其特殊性很大，无法在市场上找到理想的比较实例作为评估参照物时，就可运用成本法，对总地价的各项构成因素作分别测估，以便估价结果更为合理。

❸ 如果人们以购买基地，建设房屋，或购买房屋为目的，那么就唯一运用成本法计算重置成本。

重置成本法不仅在房地产估价实务中有其特殊的作用，而且我们还能用它来衡量投资收益，以作为投资者进行可行性分析的依据，同时也能为购买者提供更为有利的市场目标的选择。

值得注意的是，现实生活中房地产的价格多取决于其效用，而非花费的成本；换一个角度看，房地产成本的增加并不一定能增加其价值。

方法四：购买年法

以土地纯收益与购买年之积，来确定土地的价格。计算公式为：

V=av

其中：V－地价

a－土地每年纯收益

y－购买年数

(3)土地租赁价格

土地租赁价格，是承租人在获得土地使用权期间所支付给出租人的货币额。

理论价格=地租／利息率

结合实际：

式中：p－地价

R－平均年地租

n－地土租赁年限

c－土地投资补偿

i－土地投资利息

(4)土地价格的影响因素

土地价格的影响因素主要有4种：

❶ 自然因素。主要指土地的地形地貌、水文地质、面积等。一般来讲，土地地形平整、形状规划、水文地质条件较好、面积较大，开发利用较容易的、土地价格就要高些，反之，价格就要低些。

❷ 社会因素。主要指土地在城市规则中的地位。地理环境条件、基础设施等条件。土地在城市规则中的地位，决定其未来收益；一般地理环境条件好，公共设施齐全、便利的，土地价格就高；反之，则价格低些。

❸ 经济因素，指土地生产力的差异、市场供求状况、土地价格与整个价格总水平的关系及土地使用者的支付能力、增值的可能、土地用途等对土地价格的影响。

❹ 政策因素。比如各地政府规定了不同用途、不同地段的地价标准．土地价格只能在地价标准的基础上适当浮动。