国有土地有偿转让合同
行政主体依照法律、法规的规定，以协议、招标、拍卖等方式，向受让人有偿转让国有土地使用权的合同。最先确认国有土地有偿转让合同的法律文件是1988年7月3日广东省人大常委会公布的《深圳经济特区土地管理条例》，该条例第2条规定：“特区国有土地实行有偿使用和有偿转让制度。”第10条规定：“受让人必须与市国土局签订土地使用合同，明确双方的权利义务关系。”1988年4月12日，第七届全国人民代表大会第一次会议通过的《中华人民共和国宪法修正案》第2条规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，从而使国有土地有偿转让制度得到了宪法的确认。同年12月29日七届全国人大委常会第五次会议修改通过的《中华人民共和国土地管理法》第2条规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。1994年7月5日八届全国人大常委会第八次会议通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》比较系统、全面地规定了城市国有土地有偿使用合同制度。 国有土地有偿转让合同具有以下特征：
❶ 合同中的出让方为代表国家的行政机关，主要为市、县人民政府土地管理部门。
❷ 合同的订立是为了实现合理开发和利用土地资源的行政目的。为此，用地单位和个人对受让的土地只有使用权，而且不得违反合同，改变土地用途。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，土地使用者需要改变用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整出让金。
❸ 双方均有解除权。根据《城市房地产管理法》，土地使用者未按照合同提供出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿；土地管理部门未按照合同提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。 国有土地有偿转让合同主要包括以下条款：
❶ 标的，即出让或转让的土地的位置、面积；
❷ 用途；
❸ 使用年限；
❹ 土地使用权出让金；
❺ 履约期限，即土地管理部门提供土地的期限和土地使用者支付出让金的期限；
❻ 双方权利义务；
❼ 争议解决方式；
❽ 违约责任。国有土地有偿转让合同通过拍卖、招标、双方协商等方式订立，一经双方依法签订即生效，土地使用者依约取得土地的使用权，在合同约定的使用年限届满前，国家一般不得收回；但在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的情况给予相应的补偿。受让者的土地使用权因土地灭失而终止。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于使用年限届满前一年申请续期，除根据社会公共利益，需要收回土地的，土地管理部门应当予以批准。经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。使用年限届满而未申请续期的或者申请续期依法未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。因国有土地有偿转让合同发生争议的，土地使用者可依法提起行政诉讼。 |