房地产投资决策

由于土地资源的有限性，以及人口规模的不断扩大，房地产一方面后备供应有限，另一方面需求持续增加，因此，国外称房地产业为永远的朝阳产业。所谓房地产投资就是投入资金进行房地产的开发、经营、管理等，期望在将来获得一定的收益。房地产投资具有投资数额大，资金回收时间长，流动性差以及风险较大的特点。
(1)进行房地产投资，投资者应对房地产投资可能具有的风险有所了解，考虑自己的风险承担能力。
❶经营风险。经营风险就是投资项目在经营过程中失败的可能性。在实践中，房地产投资经营风险主要存在于两个方面：一是管理，即建造房产，收取租金，房产的维护以及经营费用等方面； 二是市场方面，即市场供求，交通条件等的变化。
❷财务风险，即由于售房款等收入不能及时或全部收回带来的风险。
❸利率风险，即由于市场利率的微小变动会使房产价值产生变动，从而导致风险的产生。
❹购买力风险，即由于物价水平变动，造成货币购买力的变化，从而产生风险。当然，房地产自身就具有一种抵御通货膨胀的能力，可以部分抵消购买力风险。
❺变现风险，房产的流动性差，变现较难，如想迅速变现，往往会蒙受一定的损失。
❻自然灾害和意外事故风险。这是由于不可抗力造成的风险，投资者只能采取措施转移或减少这种风险。
(2)决策者在进行房地产投资时，总是希望收益最大化。而收益又表现为以下几种形式。
❶现金流量，即房地产每年的收入扣除费用成本后的余额。
❷蔽税收入，也就是税金节约额，也就是房地产投资者仅发生账面上的费用成本，从而造成账面收入的下降，达到税金的节约。当然这样做并不是逃避税收。只不过是将税金交纳延迟而已，但投资者可将这笔税金另作他用，从而得到一定的收入，即蔽税收入。
❸股本积聚。也就是房地产投资者为了减少贷款而支付现金从而事实上增加了他在财产中的股本份额，在将来房产卖出时可能得到一笔附加收益，这就是股本积聚。
❹价值升值，也就是房产价值随时间推移，价值慢慢上升，这是房产收益中最具吸引性的一种。
(3)房地产投资决策就是决策者为进行房地产投资而对投资方向、时机、规模等问题作出选择。
❶投资方向。投资决策者应根据企业资源状况进行选择。进行房产开发需要大量资金，设备和人力； 房产经营则需要优秀的管理人才； 房产中介服务则需良好的信息网络。
❷资金筹集。可根据不同投资方式的特点，选择适当的筹资方式。
❸规模，主要是根据企业财力和市场需求状况来确定。从稳健性角度出发，决策者应考虑进行组合投资，以降低风险。
❹时机选择，这主要应根据市场状况和国家产业状况调整来进行选择。
(4)房地产的类型选择也是决策者应当考虑的。不同类型的房地产具有不同的收益水平和风险状况。
❶未开发土地，也就是购买土地所用权，等待土地升值，转手获得收益。
❷住宅。住宅投资是一种常见的投资方式，特别是随着中国城镇居民收入提高，以及城市化进程加快，城镇住宅需求将持续上升，市场潜力巨大。但这种方式也是竞争最激烈的。投资决策者考虑进行这一方式投资，必须考虑切入点。
❸商业设施，这一方式收益严重受到商业经营效果影响。对于地段，人流量都有极大要求，特别是现在中国大型商业设施严重过剩，设施利用率低，投资不易收回，风险很大。
❹写字楼，这主要是通过收取租金来获得收益。这种投资对配套设施，管理水平要求较高。目前在中国，写字楼同样面临竞争激烈，服务水平跟不上等问题，因此，收益率很不理想。
20世纪80年代末、90年代初，房地产投资在中国曾经经历了一轮疯狂炒作，造成大量的房产闲置。伴随着中国经济软着陆，房地产市场也趋于平缓，但那次炒作的后遗症也严重影响了后继投资者的投资激情，再加上居民收入相对较低，房地产市场一片沉迷。但是，中国房地产市场毕竟有着潜在的巨大能量并未释放，一旦居民收入允许，再加上国家政策的扶持（国家把房地产业作为支柱产业），这一市场前景是非常好的。投资决策者应认识到这一点，抓住机会，获得高收益。

房地产投资决策

由于土地资源的有限性，以及人口规模的不断扩大，房地产一方面后备供应有限，另一方面需求持续增加，因此，国外称房地产业为永远的朝阳产业。所谓房地产投资就是投入资金进行房地产的开发、经营、管理等，期望在将来获得一定的收益。房地产投资具有投资数额大，资金回收时间长，流动性差以及风险较大的特点。
进行房地产投资，投资者应对房地产投资可能具有的风险有所了解，考虑自己的风险承担能力。(1)经营风险。经营风险就是投资项目在经营过程中失败的可能性。在实践中，房地产投资经营风险主要存在于两个方面：一是管理，即建造房产，收取租金，房产的维护以及经营费用等方面；二是市场方面，即市场供求，交通条件等的变化。(2)财务风险，即由于售房款等收入不能及时或全部收回带来的风险。(3)利率风险，即由于市场利率的微小变动会使房产价值产生变动，从而导致风险的产生。(4)购买力风险，即由于物价水平变动，造成货币购买力的变化，从而产生风险。当然，房地产自身就具有一种抵御通货膨胀的能力，可以部分抵消购买力风险。(5)变现风险，房产的流动性差，变现较难，如想迅速变现，往往会蒙受一定的损失。(6) 自然灾害和意外事故风险。这是由于不可抗力造成的风险，投资者只能采取措施转移或减少这种风险。
决策者在进行房地产投资时，总是希望收益最大化。而收益又表现为以下几种形式。(1)现金流量，即房地产每年的收入扣除费用成本后的余额。(2)蔽税收入，也就是税金节约额，也就是房地产投资者仅发生账面上的费用成本，从而造成账面收入的下降，达到税金的节约。当然这样做并不是逃避税收。只不过是将税金交纳延迟而已，但投资者可将这笔税金另作他用，从而得到一定的收入，即蔽税收入。(3)股本积聚。也就是房地产投资者为了减少贷款而支付现金从而事实上增加了他在财产中的股本份额，在将来房产卖出时可能得到一笔附加收益，这就是股本积聚。(4)价值升值，也就是房产价值随时间推移，价值慢慢上升，这是房产收益中最具吸引力的一种。
房地产投资决策就是决策者为进行房地产投资而对投资方向、时机、规模等问题作出选择。(1)投资方向。投资决策者应根据企业资源状况进行选择。进行房产开发需要大量资金，设备和人力；房产经营则需要优秀的管理人才；房产中介服务则需良好的信息网络。(2)资金筹集。可根据不同投资方式的特点，选择适当的筹资方式。(3)规模，主要是根据企业财力和市场需求状况来确定。从稳健性角度出发，决策者应考虑进行组合投资，以降低风险。(4)时机选择，这主要应根据市场状况和国家产业状况调整来进行选择。
房地产的类型选择也是决策者应当考虑的。不同类型的房地产具有不同的收益水平和风险状况。(1)未开发土地，也就是购买土地使用权，等待土地升值，转手获得收益。(2)住宅。住宅投资是一种常见的投资方式，特别是随着中国城镇居民收入提高，以及城市化进程加快，城镇住宅需求将持续上升，市场潜力巨大。但这种方式也是竞争最激烈的。投资决策者考虑进行这一方式投资，必须考虑切入点。(3)商业设施，这一方式收益严重受到商业经营效果影响。对于地段，人流量都有极大要求，特别是现在中国大型商业设施严重过剩，设施利用率低，投资不易收回，风险很大。(4)写字楼，这主要是通过收取租金来获得收益。这种投资对配套设施，管理水平要求较高。目前在中国，写字楼同样面临竞争激烈，服务水平跟不上等问题，因此，收益率很不理想。
20世纪80年代末、90年代初，房地产投资在中国曾经经历了一轮疯狂炒作，造成大量的房产闲置。伴随着中国经济软着陆，房地产市场也趋于平缓，但那次炒作的后遗症也严重影响了后继投资者的投资激情，再加上居民收入相对较低，房地产市场一片沉迷。但是，中国房地产市场毕竟有着潜在的巨大能量并未释放，一旦居民收入允许，再加上国家政策的扶持（国家把房地产业作为支柱产业），这一市场前景是非常好的。投资决策者应认识到这一点，抓住机会，获得高收益。