房地产内涵价格法hedonic property price approach

房地产内涵价格法是一种环境价值评估方法，是享乐价格法在房地产价值上的应用，该方法使用房地产作为环境物品或服务的一种替代物，通过其价格变化来衡量没有市场价格的环境物品或服务的价值。根据享乐价格法，可以建立房屋价格与房屋的各种内部特性和环境特性之间的函数关系（这里假设该函数为线性的）:ph=f(h₁,h₂，…，h_n,e)，其中，ph为房屋价格；h₁,h₂，…，h_n为房屋的各种内部特性和服务四周的社会环境特性，如面积、结构、使用年限、当地的犯罪率、距离购物中心的远近、学校的质量等；e为需要被估价的房屋四周的环境特性，则该函数对e的偏微分即为与房屋价格有关的环境质量的隐含价格。房地产内涵价格法适于估价局部空气和水质量的变化、噪声污染、舒适性对社区福利的影响等。使用房地产内涵价格法应具备以下前提条件：房地产市场比较活跃；买主了解决定房价的各种信息，并认为环境质量是房地产价格的相关因素；买主对当地的环境质量或环境质量随时间的变化了解得比较清楚；房地产市场不存在扭曲现象，交易是明显和清晰的；所有变量的变化都影响房地产的价格，且所有变量都是连续的。房地产内涵价格法的使用需要收集和处理大量的数据，并要求有很高的经济和统计技巧。