房地产价格构成

房地产价格的实际构成极其复杂，不同地区、不同时期、不同类型的房地产，其价格构成可能不同。另外，房地产价格构成还取决于对其构成项目的划分。划分的标准或角度不同，价格构成内容也不同。取得土地建成房屋销售这种典型的房地产开发类型，房地产价格通常由下列六大项构成：
(1)土地取得成本。是取得开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商 （买方） 缴纳的税费构成。在目前情况下，土地取得成本的构成，根据房地产开发取得土地的途径分为以下三种：
❶通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金等；
❷通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金等；
❸通过在市场上购买取得的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费 (如交易手续费、契税) 等。
(2)开发成本。是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等。在理论上可将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列五项：
❶勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及 “三通一平”等工程前期所发生的费用；
❷基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等建设费用；
❸建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建费和安装费；
❹公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用；
❺开发过程中的税费。
(3)管理费用。包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来估算。
(4)投资利息。投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本和管理费用的利息，无论它们来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。
(5)销售税费。是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商 （卖方） 缴纳的税费。又可分为下列三类：
❶销售费用，包括广告宣传、销售代理费；
❷销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加；
❸其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。
(6)开发利润。开发利润是一种结果，是由销售收入 （售价） 减去各种成本、费用和税金后的余额。