实际观察法

由估价人员亲临现场，直接观察、估算建筑物在物质、功能及经济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。它不是直接以建筑物的有关年限 （特别是实际经过年数） 来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。建筑物的损耗分为可修复的损耗和不可修复的损耗。修复是指使建筑物恢复到新的或相当于新的状况，有时是修理，有时是更换。预计修复所需的费用小于或等于修复所带来的房地产价值的增加额的，可为修复的损耗； 反之，为不修复的损耗。对于可修复的损耗，可直接估算其修复所需的费用作为折旧额。利用观察法也可判定建筑物的成新率，或推测其有效经过年数、剩余经济寿命，在此基础上再利用其他方法计算建筑物的折旧或直接计算建筑物的现值。