城市土地管理

1.城市土地
土地是一种供给有限但用途多样的特殊经济资源。对土地的理解，一般有广义和狭义之分，广义的土地包括地球表面的陆地及各种自然资源，如土壤、水、大气、矿物、森林、草地等，狭义的土地仅指地球表面的陆地。英国著名经济学家马歇尔在其《经济学原理》一书中把土地定义为：大自然无偿地资助人们的地上、水中、空中、光和热等物质和力量。
城市土地是一个与城市人口、城市经济活动相关联的地域性概念，它是城市形成和发展的前提，也是城市人口和城市各种活动的基础。在我国，城市土地一般是指城市市区内的土地，属于国家所有。
2.城市土地的特性
城市土地的社会特性有：
(1)价值的密集性。人类对城市土地投入了大量的劳动，因而同数量的城市土地比农业用地价值要高得多。这种劳动可以分为直接附加劳动和间接附加劳动。前者指直接投入土地上的劳动和投资，即土地平整费和地基处理费；后者指那些并没有直接投在地块上，而是花费在公用设施上的人力、财力和物力。由于城市中土地稀缺而人口集中，城市建筑物就必须向空中和地下发展。城市土地使用的高度集约化，使城市土地价格十分昂贵。在城市中，相同面积土地的价格要比在农村高许多倍。
(2)区位的效益性。即地理位置的差异性，位置与城市中心、交通枢纽和道路网等要素相互联系，它常常是决定城市土地租金和价格的关键。地段的位置对于城市土地的使用来说具有极其重要的意义。位置不同，经济意义差别会很大。
(3)报酬的递减性。这涉及到西方经济学中的土地报酬递减规律。这一规律是指在某一面积的土地上连续投入的劳动力和资本在投入量达到一定水平时，会导致边际产出、平均产出甚至总产出的减少。对土地的使用超过一定限度时，收益就开始下降，任何过度开发既会破坏环境，又会造成经济损失。
(4)保值性。城市土地能够起到一种银行储蓄的作用。土地是一种看得见、摸得着的东西，而不像股票或债券那样，仅仅是抽象的纸片，因此人们愿意对土地进行投资。
(5)利益的复杂性。城市土地的价值具有异质性，它可以分为三类，即边际以下的土地、边际土地和边际以上的土地。所谓边际土地，是指在使用过程中所生产的产品仅能够支付工资和其他生产支出的土地，这样的土地是不会带来收益的。边际以下的土地是指对土地的开发不仅没有收益而且亏损的土地；边际以上的土地是指能够带来效益的土地。
(6)利用适应价格变动具有缓慢性。这是因为土地及其地面建筑物的固定性，决定了它不可能在较短的时间内从一种用途转到盈利更大的用途上，而是要有一个长期的过程。
3.城市土地管理
城市土地管理是城市政府在国家有关土地的法律法规的指导下，为调整土地关系，组织土地合理开发利用所进行的各项工作的统称。城市土地管理的任务是对城市土地的占有、分配流转及使用进行规划、组织和监控，借以调整城市土地关系，保护和开发城市土地资源，保护土地所有者和使用者的合法权益，促进城市社会经济的可持续发展。
西方学术界一般认为政府加强对城市土地管理的原因在于：
(1)提供公共物品用地。政府作为公共设施的提供者，势必要对公共设施项目的用地进行科学的设计和管理。因为一旦建筑物完工后再进行街道拓宽、安置给排水系统将会导致高昂的成本和严重的浪费。所以，地方政府往往通过制定相关的法规或行使其权力对公共用地进行管理，以保证城市的开发与城市公用设施的建设能够配套进行。
(2)在经济生活中，往往存在外部性的问题，即一个决策者会给其他决策者带来外部经济或外部不经济。对于私人用地来说，他惟一考虑的是用地的边际成本，为避免个人决策给他人带来外部不经济，减少由此产生的社会成本，一些大规模的土地使用政策往往由国家或地方政府从社会的长远利益出发来制定。
(3)政府有关城市用地的相关政策，可以为城市土地市场的运行、私人交易提供良好的、有秩序的外部环境。
(4)城市政府通过相关的土地政策加强对城市土地的管理有助于城市土地资源在横向上和纵向上公平合理地分配。

城市土地管理

城市土地管理者为了确立和巩固一定的土地占有形式，调整土地关系，采取法律、经济、行政、技术等一系列措施，对城市土地的利用实施规划、控制、调节、监督和组织等活动。也就是为实现城市土地利用的社会目标而采取的一定组织形式和管理手段。城市土地管理反映社会生产力发展的要求，具有自然属性； 在城市土地利用中各经济利益主体的关系方面，城市土地管理反映特定社会形态占主导地位的生产关系的要求，具有社会属性。城市土地管理是在市场经济条件下，按照社会主义基本经济规律的要求，遵循土地的自然规律，有计划地对城市土地进行充分合理的利用和保护。城市土地管理的范围，是属于城市管辖范围内的全部土地资源。城市土地管理的基本任务是维护城市土地的全民所有制，贯彻党和政府的有关法律、法规和各项政策，执行“珍惜每寸土地” 的基本国策，通过一定的组织形式和程序，保证城市土地资源的合理利用。