城市土地发展权urban land developing right

随着社会关系发展的日益复杂，土地权利的种类和形式愈加丰富多样，发展到现在，创设了土地发展权这一概念。土地发展权的基本概念，是发展土地的权利，是一种可以与土地所有权分割而单独存在和处分的财产权。进一步说，所谓土地发展权，就是土地变更为不同性质使用权，典型的有农地变更为城市建设用地，或对土地原有使用的集约度升高。创设土地发展权之后，其他一切土地财产权和所有权是以目前已经编定的正常使用的价值为限，也即土地所有权的范围，是以现在已经依法取得的既得权利为限。至于此后变更土地使用类别、方向的决定权则属于发展权。
当今世界对土地发展权有两种不同的处理方式：一种认为土地发展权同地上权、抵押权一样，首先自动地归属于原土地所有权人。在这种情况下，如政府要保护农业土地不变为城市土地，可事先向土地所有权人购买发展权，从而使土地发展权掌握在政府手中，土地所有者已无变动土地用途之权利，起到保护农地的作用。另一种认为土地发展权一开始就属于政府国家，如果土地所有者要改变土地用途或增加土地使用集约度，必须先向政府购买发展权。后一种观念主要是基于为了防止造成不公平。例如，一块农用土地经政府宣布可变为城市建筑用地，其买卖价格可以立即暴涨十倍甚至百倍。就土地所有权的个人利益立场而言，这种土地升值主要决定于政府主管机关准许或拒绝农地变更为非农地的一纸命令。土地所有者无论是对其土地投资改良，或改变环境，或改变位置，均无任何贡献。这种不劳而获有悖于公平、正义原则。