房地产开发企业经营成果的管理

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1．房地产开发企业营业收入的组成

房地产开发企业营业收入是指企业对外销售开发产品、材料、提供劳务、代建房屋及代建工程、出租开发产品及其他多种经营活动所取得的销售结算收入。其具体内容可分为三部分：

(1)开发产品的销售及结算收入。这部分收入包括：建设场地销售收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建房、代建工程结算收入。

(2)房屋出租及多种经营收入。这部分收入包括：出租房租金收入、工业收入、饮食服务收入、商品房售后服务收入。

(3)其他销售收入。这部分收入包括：材料、物资销售收入以及处理积压物资取得的收入。

2．房地产开发企业营业收入确认

房地产开发企业营业收入确认的两条基本原则：一是产品或商品已经发出，劳务已经提供；二是价款已经收到或者已经取得了收取价款的权利。新制度在第八章营业收入、利润及利润分配中，在营业收入的确认上，分别不同情况作如下规定：

(1)销售开发产品营业收入的确定。

开发产品在办妥移交手续、开具发票并收到价款或者取得了购买方的付款认可证明时，确认为营业收入实现。

(2)代建房及代建工程结算收入的确定。

代建房、代建工程在竣工验收、办妥移交手续、开具“结算帐单”并同时收到价款或者经委托方签证认可后，确认为营业收入实现。

(3)出租房租金收入的确定。

按出租方与承租方签订的合同协议规定的承租方付租日期和金额，确认为出租房租金收入实现。

(4)以赊销或分期付款方式销售开发产品营业收入确定：以本期收到的价款或者合同约定的本期应收价款，确认为营业收入实现。

3．房地产开发企业利润

利润总额=营业利润+投资净收+营业外收支净额房地产开发企业利润组成：

开发企业利润由八个部分组成

(1)建设场地销售利润

是开发企业从事土地开发所取得的利润。建设场地的销售收入扣除支出，则为建设场地销售利润(或亏损)。其计算公式为：

建设场地销售利润=建设场地销售收入－建设场地销售成本－建设场地销售税金

(2)商品房销售利润

开发企业从事各种商品房销售所取得的利润，是开发企业利润的主要来源。计算公式为：

商品房销售利润=商品房销售收入－商品房销售成本－商品房销售税金

(3)代建房结算利润

房地产开发企业根据建设单位的投资计划和投计要求，代为管理建设而取得的利润。计算公式为：代建房结算利润=代建房结算收入－代建房结算成本－代建房结算税金

(4)配套设施销售利润

开发企业建设的城区配套设施和生活小区配套设施有偿转让所取得的利润。其计算公式为：

配套设施销售收入－配套设施销售成本－配套设施销售税金

(5)代建工程结算利润

开发企业受主管部门或政府委托，建设的市政工程、城市基础设施和旅游设施所取得的利润。其计算公式为：

代建工程结算利润=代建工程结算利润－代建工程结算成本－代建工程税金

(6)房屋经营利润

房屋经营利润=房屋经营－房屋经营收入－房屋经营成本－房屋经营税金

(7)其他销售利润

(8)营业外收入

4．房地产开发企业利润的评价

通过利润指标考核开发企业的经营管理水平时，不仅要审核开发企业利润的绝对额，是否完成了利润计划，而且还要通过利润率来考核企业的利润水平。

利润率一般有产值利润率，成本利润率，销售利润率和资金利润率等4项指标，除产值利润率外、其他几个指标与工业企业的相同。

(1)产值利润率。表明完成每百元开发工作量所实现的利润额，它在一定程度上反映了开发企业开发经营耗费的效果。其计算公式为：

(2)成本利润率

反映每百元销售成本所实现的利润额。

对开发经营企业来说，完成一定的开发工作量所发生的开发经营耗费越少，开发建设成本越低，成本利润率越高，经济效果也就越大。其计算公式为：