房地产证券化Real Estate Securitization

将投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资的一种经济行为。实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，是以房地产这种有形资产作担保，将房地产股本投资权益予以证券化。其品种可以是股票、可转换债券、单位信托、受益凭证等。

房地产证券化

将房地产投资直接转化成有价证券，使投资人和房地产投资标的物之间的关系也由拥有房地产的所有权变为拥有证券的债权。广义的房地产证券化，包括房地产抵押债权的证券化和房地产投资权益的证券化两个系统； 狭义的房地产证券化，仅指房地产投资权益的证券化。其中，住房贷款债券主要有过手债券、担保抵押债券等多种形式。

房地产证券化real estate security

所谓房地产证券化，就是将房地产投资直接转变成有价证券形式，投资人和房地产投资标的物之间的关系由拥有房地产的所有权变为拥有证券的债权。从发达国家的实践来看，房地产证券化有广义和狭义之分。广义的房地产证券化包括两大系统：一是房地产抵押债权证券化；二是房地产投资权益证券化。
房地产证券化旨在将价值最大的房地产动产化、细分化，在不丧失房地产产权的前提下，将其资产化、流动化，利用证券市场的功能，充分发挥房地产的资本大众化与经营专业化的目标。从房地产证券化的原理来看，它集中体现了现代理财思想的创新。这表现在以下两方面：一方面，企业所有权与经营权分离，以实现专业化经营目标；另一方面，利用资金集聚的大数法则原理，达到风险分散化与收益最大化。从房地产证券化的市场参与者来看，其涉及面之广也是其他资产证券化所不及的。投资大众、信托与金融机构、房地产经营机构，成为房地产证券化的三大主体。此外，证券评估与承销机构，投资银行商及其证券化监管机构，也在房地产证券化市场中发挥着各自独特的作用。
房地产证券化的作用：
❶可以为开发商的大型项目提供一种新型的长期股权融资渠道，从而使得开发商通过长期的股本与负债进入资本市场；
❷能为开发商提供规模经济效益并降低投资风险；
❸可以促进房地产市场的公平性与投资的专业化；
❹有利于社会资源分配。