房地产开发fɑnɡdichɑn kɑifɑ

境内房地产开发投资建设，在解放初期到20世纪70年代末，主要依靠政府投资建设，发展速度较慢。进入80年代后，政府出台了一系列优惠政策，鼓励集体、个人投资，为咸阳的房地产开发建设注入了新的活力。房地产开发队伍不断壮大，由1990年的9家增至2002年底的103家，住宅与房地产开发投资额逐年增加，由1990年1640万元增至2002年底的19.6亿元，市区人均住房面积不断增加，由1985年的5.05平方米增至2002年底的19.1平方米。先后开发建设10000平方米以上住宅小区近40个。沿主要街道的商业门点、办公大楼、宾馆饭店已初具规模。

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房地产开发

房地产业是经济发展的基础性、先导性产业，是国民经济的支柱产业之一。房地产业的发展，不仅可以为城市经济发展提供基本物质基础和前提，而且有利于改善城市居民生活条件，为国家开辟一条重要财源。根据我国 《城市房地产管理法》的规定，房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。这里所指的房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。在我国，房地产开发用地的取得主要有两种途径，即土地使用权出让和土地使用权划拨。
(1) 土地使用权出让。是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权的出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行，出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房地产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式； 没有条件，不能采取拍卖、招标方式，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。土地使用权出让应当签订书面出让合同，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金，否则土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县土地管理部门必须按照出让合同约定提供出让的土地，否则土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。土地使用者需要改变出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，相应调整出让金。或者重新签订出让合同，相应调整出让金。国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回； 在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发地的实际情况给予相应的补偿。出让合同约定的土地使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准，经批准准予续期的，应当重新签订出让合同并按规定支付出让金； 若土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
(2) 土地使用权划拨。是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律法规另有规定外，一般没有使用期限的限制。下列建设用地的使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
❶国家机关用地和军事用地；
❷城市基础设施用地和公益事业用地；
❸国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
❹法律、行政法规规定的其他用地。《城市房地产管理法》 规定，房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于出让金20%以下的土地闲置费； 满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权； 但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。依法取得的土地使用权，可以依法作价入股、合资、合作开发经营房地产。
此外，《城市房地产管理法》 还对房地产开发企业作了专门规定。房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
❶有自己的名称和组织机构；
❷有固定的经营场所；
❸有符合国务院规定的注册资本；
❹有足够的专业技术人员；
❺法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理机关申请设立登记，房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内，应到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。设立有限责任公司、股份有限公司从事房地产开发经营的，还应当执行 《公司法》 的有关规定。

房地产开发

指按照城市建设总体规划要求和近期建设需要，选择一定规模的用地，统一和有步骤地进行征地或动迁、土地开发基础建设、房屋及配套设施的建设。房地产开发包括两方面： 城市土地和城市房屋开发。房地产开发的原则是： 统一规划、统一征地、统一设计、统一施工、统一配套和统一管理。房地产开发工作内容： 规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建筑、竣工验收、交付使用、经营管理。

房地产开发

城市土地开发与房屋开发的统称。土地开发是根据城市社会经济发展要求，结合城市规划，对土地进行加工平整和基础设施建设，为城市建设提供建筑用地的活动。通常分为外延型土地开发和内涵型土地开发。外延型土地开发指在城市郊区通过土地征用和基础设施建设，将农业用地转变为城区非农业用地，为城市发展提供新的建筑地段。它使城市空间在水平方向得以拓展，结果表现为城市建成区面积的扩大。内涵型土地开发是通过在城市原有建筑用地上进行拆迁和基础设施改造而更有效地利用城市土地的形式。这种开发活动所导致的结果不是城市建成区面积的扩大，而是土地容积率的提高。
城市房屋开发是指在开发好的建设用地上，按照城市规划要求进行房屋、市政公用和生活服务设施建设，为城市发展提供各类房屋建筑产品的活动。按房屋用途的不同，城市房屋开发通常可划分为住宅房屋开发和非住宅房屋开发两类。前者主要为城市居民提供住宅用房，为居民的工作、生活和学习提供方便，为居民创造舒适、安全、卫生、优美的居住条件。后者则主要为工商业提供生产、商业或商务用房。

房地产开发real estate development

就是以房地产为对象的生产建设活动，其工作内容包括：规划设计、征地拆迁、平整土地、基础设施建设、房屋建造、竣工验收交付使用。房地产开发一般可分为新区开发和旧城改造即再开发。新区开发是指对新市区、卫星城城镇的开发；再开发是指对城市旧区进行改造或改扩建。根据其统一性、配套性的程度，又可分为单项开发和综合开发两种形式。房地产单项开发是以某个单体项目为目标进行的开发，或者是单纯地开发土地，或者是单纯地进行某个具体建筑项目的施工建设；房地产综合开发，是根据城市建设的总体规划和经济社会发展计划的要求，以房屋建筑为对象，选择一定区域内的建设用地，依其使用性质，按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，有计划有步骤地进行开发建设，其本质特点是“综合”和“配套”，即对地下设施进行综合建设，对住宅、工商业用房、文教卫生体育等设施、园林绿化、道路交通以及其他公用设施进行综合配套建设。