宅基地使用权

权利人依法占有集体经济组织所有的土地建造住宅及其附属设施并居住使用的权利。这是在中华人民共和国成立以来的土地政策基础上形成的具有中国特色的一种用益物权。宅基地使用权具有以下特点： (1) 主体是集体组织中的农民。农民有在自己所属集体经济组织所有的土地上建造住宅供自己居住的权利，外村、外乡的人员，城市居民都没有这个权利。因此，属于本集体经济组织的农民依法申请的宅基地，只能是自己建造住房以及与居住生活相关的如厨房、厕所、储藏室、院墙附属设施，满足家庭生活需要。宅基地使用权的权利人是以户为单位，由户主代表家庭申请和享有。(2) 客体是农村集体经济组织所有的土地。我国城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。土地对于农民而言，是其安身立命的最重要资源。为保障农民的居住生存，法律赋予了农民无偿使用自己所属的集体经济组织所有的土地建造住宅的权利。因为土地资源的稀缺与有限，农民使用的宅基地也不是无限的。按照《中华人民共和国土地管理法》规定，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。(3) 权利的行使没有期限限制。关于宅基地使用权的期限，我国物权法、土地管理法都未作明确规定，且依多年来的政策与实践，宅基地没有期限的限制，即使户主或某个家庭成员的死亡，也没有影响到宅基地使用权的存续。(4) 须依法取得。农村村民住宅用地，由村、乡（镇）人民政府逐级审核，由县级人民政府批准。其中，涉及占用农用地的，依照土地管理法的规定办理审批手续。宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。