房地产抵押贷款
指的是银行或其他金融机构要求借款人以其房地产作为抵押物，以作为偿还贷款的保证而向借款人发放的贷款。 若借款人到期不能清偿债务，贷款者有权处置被抵押的房地产，并在房地产的折价或变卖收入中享有优先受偿权。 房地产抵押贷款与银行其他形式的贷款相比，有两个最为显著的特征：
❶ 安全性。指金融机构根据贷款的风险程度及抵押物估价的多少发放贷款，当借款人无力偿还贷款时，可依法处理作抵押的房地产，收回资金，避免损失。
❷ 实物保证性。 由于还款保证是以房地产或房地产产权证书作为抵押标的物，抵押房地产要按法定登记方式登记，形成房地产的处分效力条件，因而它具有实物性。第二次世界大战后，为满足多方面的资金需要，西方各国在房地产抵押贷款方面采用了各种不同的具体形式。如从房地产抵押的抵押物来看，有土地抵押贷款、房屋抵押贷款以及房地一并抵押的房地产抵押贷款等；从房地产抵押贷款的偿还的法律特征来看，有长期、中期、短期三种；从贷款还款方式来看，有等额还款、累进还款、递减还款等；从贷款利率水平来看，有高利率抵押贷款、中利率抵押贷款和低利率抵押贷款等；从贷款与存款的关系来看，有与存款相挂钩的房地产抵押贷款、同存款无关的房地产抵押贷款；从利率是否可调整来看，可以分为固定利率抵押贷款、可变利率抵押贷款等。目前，西方各国普遍采用可变利率抵押贷款，其主要优点在于利率能反映通货膨胀率和市场利率的变化。从融资目的不同可划分为两种：一种是经营性抵押贷款，也称房地产开发抵押贷款，贷款对象为开发商；另一种是消费性抵押贷款，也称个人住房抵押贷款，贷款对象主要为居民个人。 不同类型的房地产抵押贷款，往往需要经过不尽相同的法定程序。但一般来说，西方房地产金融机构提供房地产抵押贷款，通常经过如下几个程序：
❶ 借款人向房地产金融机构提出贷款申请；
❷ 房地产金融机构对贷款申请进行审查；
❸ 房地产金融机构进入房地产现场进行实地勘验和估价；
❹ 房地产抵押贷款的审批；
❺ 签订贷款合同；
❻ 发放贷款和监督使用；
❼ 贷款收回。 |