土地使用权有偿出让和转让

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全国人大七届一次会议上通过了宪法修正案，其中明确规定：土地使用权可以依照法律的规定转让。

城镇土地使用权有偿转让是建立在土地所有权与使用权分离的基础上。它分为两个层次：首先是国家将土地的使用权合理、合法地交给使用者；其次是使用者之间的转让。

国家将土地的使用权有偿、有限期地交给使用者称出让。

出让行为具有3个基本特征：(1)出让的土地应是国家所有，出让的只是使用权；(2)土地出让后，用地者须按与土地所有者签订的合同要求使用土地，不可随意改变原土地使用性质；(3)土地使用权出让是有偿、有限期的。现在土地使用权出让期限为：上海、深圳为50年，海南为70年，福州为80年。土地使用权的有偿出让为国家控制的一级土地市场。

它有3种出让形式：
❶ 协议出让，即政府与有特殊要求用地者共同商定地价；
❷ 招标出让，即需要用地者用书面标书的形式，致函投标，政府根据地价、资信等综合指标确定中标者；
❸ 拍卖，即政府对某些地段的土地组织用地者公开叫价竞争，按“高价者得”的原则确定中标者。土地使用权的有偿转让有广义和狭义之分。

广义转让包括上述出让行为和下面的狭义转让行为；狭义的转让仅仅是指土地使用者之间的互相转让。

其特点是：
❶ 原受让者必须在从政府手中取得的土地上按规定投入一定数额资金后，方可转让；
❷ 新的受让者自然承袭原受让者与政府建立的土地使用权、让受双方的经济关系及相应的权利与义务；
❸ 土地使用权转让，必须在政府有关部门的管理下进行，并办理必要的手续。土地使用权的转让为国家管理的二级土地市场。转让有赠与、出租、出售、交换等形式。