收益还原法income approach

又称收益现值法、收益资本化法或投资法，对土地估价时又称地租资本化法。收益还原法在求取估价对象房地产的价格时，运用某种适当的还原利率将估价对象房地产预期的未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值（时值）之和，来确定估价对象房地产的价格。收益还原法只适用于评估有收益或潜在收益的房地产。用收益还原法估价所求得的估价称为收益价格。收益还原法是建立在货币具有时间价值这一基本理论的基础上的，其基本原理为：假定购买一宗一定使用年限的房地产，在这个年限里可以每年收取纯收益，那么以现有的一个货币额与每年的纯收益的现值之和等同，这个现有的货币额就是该宗房地产的价格。求取收益还原值的基本要素为年纯收益和资本还原利率。纯收益应是正常情况下的总收益与正常情况下的总费用之差值。估价中要用客观收益和客观费用，即排除了特殊的、偶然的因素之后所获得的一般正常收益和所花费的一般正常费用，作为价格评估的依据。资本还原利率可采用银行存款利率，也可采用银行存款利率加上风险利率及通货膨胀率求得。收益还原法是一种重要的房地产估价方法，具有较充分的理论依据，且资料收集和计算比较方便、简捷，可以减少多层计算情况下的累计误差。