房地产抵押权

房地产抵押权人（债权人）对房地产抵押人（债务人）或第三方担保的财产，在抵押人不履行债务时所享有的处理抵押财产并从中优先受偿的权利。房地产抵押权多以抵押贷款契约形式确定。房地产抵押是产权所有者以房地产为抵押品，从银行获得贷款的借贷行为。房地产的抵押并不转移产权所有者对房地产的占有权、使用权、处分权和收益权，但产权所有者必须承担履行合约、按期偿还债务的责任。在未清偿债务前，产权所有者不能随意处置抵押品。当抵押人无力按期偿还债务时，抵押权人有权取消抵押人的赎回权，依据抵押合约拍卖房地产，并优先受偿。如果抵押人能按期清偿债务，当抵押合约期满、债务全部清偿时，抵押权也随着债权的消失而消失。因此，抵押权是以房地产为基础而设定的担保物权，其目的是为了保障债务的清偿。依据有关法律，下列房地产不得设定抵押权：(1) 权属有争议的房地产，(2) 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产，(3) 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物，(4) 已依法公告列入拆迁范围的房地产，(5) 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式加以限制的房地产，(6) 依法不得抵押的其他房地产。此外，同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。抵押人所担保的债权不得超出抵押物的价值。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。国有企事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押，应当符合国有资产管理的有关规定。以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工大会通过，并报其上级主管机关备案。以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押的期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。以预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原承租合同继续有效。设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产评估机构评估确定。抵押当事人约定对抵押房地产投保的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。对抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。