城市土地利用规划

根据自然条件和生产建设发展的需要，对一定范围内的土地资源的开发利用预先作出的总体安排和方案设计。它是在土地的空间上进行各类土地及各项用地的开发规模、布局和步骤的组织设计与配置的一项综合性安排。城市土地利用规划分为土地利用总体规划、土地利用专项规划和土地利用规划设计三种类型。城市土地利用规划是城市规划中最基本的内容，政府的所有意图和规划思想都通过土地的分配使用和控制来实现。在社会主义市场经济体制下，城市土地利用规划是非常重要的政府行为，城市土地有偿使用制度的深化，要求城市土地利用规划应强化对城市发展过程 （特别是旧城改造） 进行干预和控制，按照社会经济发展的客观需求，制定和调整实施规划的手段，通过社会主义市场经济体制和运转来实现。
规划城市土地开发利用注意以下五个方面：
❶充分认识宏观控制重点。土地利用总体规划的重点是研究城市可利用土地资源的总量控制和近期建设，控制的重点是： 第一，建城区与规划区内城市土地资源的总体结构安排，确定城市发展的远景用地总体格局，以配置和完善合理的道路、市政等基础设施骨架结构建设，对城市改造进行引导。第二，对规划期内一、二、三产业用地作战略性安排，确定规划期各产业用地基本指标，以便能够对城市近期建设 （改造） 用地的供应随机调控。第三，制定近期空间布局引导策略，对市场经济发展可能出现的各种用地需求制定相应的供地对策和选址方案，使近期改造与远景发展合理用地结构衔接。
❷重视和发挥土地价格的杠杆作用。随着社会主义市场经济体制的建立，土地的商品属性已形成共识，土地价格调控作用日趋发挥出较大的作用。城市用地进行分级区划和基准地价的制定，为旧城改造重新配置各区位的技术经济指标提供了依据。土地有偿使用制度的推行，使所有土地使用者都要认真衡量自身对土地使用费用和地价的承受能力，以及用地效益的大小。城市土地利用规划通过对土地效益分析所确定的用地功能格局、开发程序、开发强度，决定各区位地价和地价级差，利用土地价格杠杆引导投资项目，按照土地开发程序方案，配置各区位各类用地开发控制指标，引导建设资金投放，优化城市物质空间结构和提高城市土地总体利用效益，更有效地实现规划意图。通过地价杠杆的调控，引导土地开发利用强度和区位选择，真正实现 “优地优用” 和 “地尽其利”。
❸重视小区详细土地利用规划。小区详细土地利用规划是城市土地利用总体规划实施的主要保证措施。城市土地利用总体规划经过审批后，进行分区规划和小区土地利用规划。一般分区规划的深度是不能满足土地有偿使用的指导要求。分区规划完成后，尽快进行小区详细土地利用规划。小区详细土地利用规划对区内各地区用地建设内容定性和定位，作为土地批租和确定土地使用规则的依据。
❹强化小区详细土地利用规划的法规性。在小区详细规划中，土地分类控制具有一定的法规性作用，综合考虑用地与建筑及各类设施之间的环境、功能、经济、配套等关系，详细提出土地配置内容。对小区规划用地进行分类控制，是在投资建设项目尚不明确时对用地性质的引导、控制性措施。土地分不同使用性质，体现土地使用强度的差别，分类的粗细根据具体管理需求而定。小区的建设规划按照国家建设部颁发的 《城市规划编制办法》来进行 (按规定提出各项具体指标，如容积率、建筑密度、建筑高度、用地性质以及配套性公用设施等，作为土地有偿出让和管理的依据)，达到对城市土地开发利用实施法制管理和指导土地有偿使用。
❺合理确定非经营性用地和经营性用地。规划时，将城市用地分为非经营性用地和经营性用地。非经营性用地主要包括行政办公、市政设施、道路、社会公益设施、社会福利住宅等非营利性用地，这类用地不进入土地市场，规划时合理确定，满足非有偿使用用地。详细分出各项非经营性用地，加之以法规性约束，不得以任何理由随意侵占、改变。对于有偿使用用地，政府垄断经营，使土地的开发供应与社会发展相协调，与各行各业的发展结构相适应，与房地产市场实际需求和房地产开发能力相适应。在规划时，根据城市建设和改造的具体情况，按实际需求详细划分出有偿使用的商品房用地。细分出的小地块的有偿使用与相应的资金投入，必然刺激投资者对相邻地块的开发欲望，而原有地区环境的改善和资金的投放，反过来又使相邻地块增值。这种细分的原则可以使政府有较大主动权，对合理供应土地和回收土地增值资金大有好处。

城市土地利用规划urban land utilization planning

指城市土地在各个不同方面和项目上的分配和使用的合理安排和总体布置，是一定时期内土地利用的目标和计划。土地利用规划是组织土地合理利用的一项经济、技术和法权的综合措施。
❶经济上，根据国民经济各部门、各企业的发展对土地的需求，在各部门、各企业之间分配土地，并根据土地自身的质量和适宜性的经济用途，合理安排土地与其他生产资料的有机配合。
❷技术上，根据土地的自然和经济特点，注意合理安排土地与其他生产资料和土地的各种附属建筑物的有机配合，通过一定的技术措施来确定它的不同经济用途。
❸土地利用的法权性质表现在地权上，如土地的所有权、使用权和经营权要有法律保证。
土地利用规划方案的制定和实施，应有一定的法权审批手续和法律保证，才能保证规划方案的有效性。编制土地利用规划，要遵循以下基本原则：
❶统筹兼顾原则；
❷保护基本农业用地原则；
❸因地制宜原则；
❹综合效益原则。