城市住宅的管理

城市是一个大系统，住宅是这个系统中的重要分支，它和城市的发展、布局、交通、市政、公用设施密切相关，相互制约。因此，必须重视搞好住宅管理，以协调与其他建设的关系，促进整个城市的发展。
加强城市住宅的管理工作，可以保持已建成住宅的使用价值，有效发挥住宅功能，减少住宅的自然淘汰率，延长住宅使用寿命。城市住宅的管理工作，可以从以下几方面开展：
(1) 住宅普查。要管好住宅，必须掌握住宅的基本状况。过去我们不重视对住宅资料的收集、整理和运用，全国城市住宅的数量、质量、居民的居住状况都没有准确的数字，造成住宅管理上很多困难。为改变这种情况，城乡建设环境保护部和国家统计局报请国务院批准，于1985年进行了建国以来首次全国城镇房屋普查。
住宅普查是一项有计划、有组织，按照科学方法进行的极为重要的社会经济调查工作，其目的是为了查清全国或地区城镇房屋 （住宅） 的数量、质量、产权、使用等基本情况和人民的居住现状，为有计划地进行住宅建设，搞好住宅管理提供切实可靠的依据。
由于普查是一项专门组织的、一次性的全面调查工作，因此，必须重视对普查资料进行经常性地修正，以随时准确地掌握房屋情况。当经过若干年之后 （国家往往采用十年），房屋的变动情况已经很多，靠经常性地修正已难以完整地反映住宅使用状况时，就必须进行再一次的住宅普查。
(2) 住宅管理体制。城市公有住宅要由市房产管理部门负责管理，中央与城市房产管理部门的关系如下表所示：

图中直线表示业务领导关系，虚线表示业务指导关系。各省 （市） 的建设委员会（厅） 对各城市的专业局的管辖工作主要是行政管理，而其专业业务则一般由城乡建设环境保护部住宅局直接下达到各个市的房管局。现行住宅管理体制表面上直线领导，但实际上实行的是分散经营的管理体制，很大一部分国家企业所有的住宅由各单位自行管理。由此产生了两大矛盾：一是各市房管部门能直接管理的住宅比重较小，其中公有住宅经营管理权并不掌握在国家房管部门之手； 二是各企业单位自管住宅，可以自己定租、分配、维修或建造，可以自己制定规章制度和各种标准，引起了社会矛盾。解决这两个矛盾，不能走城市住宅由房产管理部门统一管理、国家统一包下来的道路，而应发挥国家、地方、企业、个人四个方面的积极性，这不仅表现在住宅建设上，而且在住宅的费、权、利、修、管、用各方面都要反映出来，制定相应的规章制度。住宅应贯彻维建、维有、维管、维用的原则，实行分散管理，城市房管部门只履行一般的行政管理职能。
(3) 住宅管理的内容。城市住宅是国家的一项巨大物质财富，把它们管理好、维修好、使用好是十分重要的。住宅管理的主要内容有四个方面：
第一，公有住宅的租赁与租金管理。租赁管理是整个房管工作的核心，目的是保护好国家财产，并让公有住宅为改善人民群众的居住条件充分发挥作用。
第二，公有住宅的建筑物与设备的管理和维修。公有住宅是国家财富，不论是房管部门还是承租的居民都应对住房严加爱护，保证完好。城市住宅的质量有很大差别，高级的独立住宅，结构坚实，装修华丽，设备俱全，保持其完好很重要； 简屋旧房，则完全相反，正因为其简陋，更应加强管理才能长期供居民居住。近年来，国家每年拨出大批资金新建住宅，住宅的质量和设备标准在不断提高，户成套率在上升，卫生设施与煤气装置已大为增加，高层住宅也在发展，附属设备渐趋完善，居住区的环境质量也有所改善，绿化和建筑小区大为增加。为此，管好、修好住宅设备及有关公共建筑，是房管部门的重要职责。
住宅及设备管理必须注意： 在房屋普查的基础上，摸清现状，建立必要的基础资料档案； 拟定住宅的完好程度的标准，一般可分为完好房、尚完好房、破旧房和危险房四大类； 根据住宅的完好程度安排大、中、小检修计划，并逐步实施； 拆除违章建筑； 建立必要的管理规章制度。
第三，住宅的产权、户籍管理。产权、户籍管理是保护住宅所有者合法权益的基础，这一工作的要点是要给住宅所有人足以证明其产权的征件，并给予法律上的保护。同时，公有住宅在新房建成移交使用时、接管旧房时、购人房屋时、拨出房屋时、出售房屋时、拆除房屋时，都须填发或者注销有关凭证，做好档案记录。
城市的房管部门对其管辖的出租住宅要做到心中有数，即做到 “八清”： 产权归属清； 租赁关系与租金清； 房屋设备情况清； 住宅虫蚁防患情况清； 绿化情况清； 房屋损坏情况清； 住户居住困难情况清； 房屋是否空关情况清。
第四，私房管理。私房不同于公有房屋，管理的重点不同。城市私房管理主要包括房屋的产权管理、私房的修缮管理、私房买卖管理和私房租赁管理这四方面的内容。
私房的产权管理。由于在十年动乱时期房管部门停止办理私人房产的过户、登记、发证等工作，加上一部分原私房契证被作为 “罪证” 而加以没收或销毁，造成不少私房产证不全，因此一旦发生买卖、赠送、继承、分产过户等行为时就难以处理。为此，必须对产权进行一次清理，并换发新的产证，使私房管理走上正轨。一则保护公民的私有财产，避免不必要的纠纷； 二则使房管部门正确掌握私房情况，以便管理。
加强督促私房的修缮管理。私房的检修因费用高和难以找到检修队伍，而往往不能及时修理。为了防止塌屋伤人等恶性事故的发生，房管部门应加强对私房的检查，督促房主及时修理。应尽量协助私房业主搞好修缮工作，在供应维修材料和提供维修人员等方面给予适当照顾。今后的私房都为组屋，修理工作必须联合进行。为了适应新形势，房管部门应制订一套私房组屋的大、中、小修理管理制度。
私房买卖管理。过去对私房买卖管理很严，售价要经核定，有些私房不得不空关，这和目前的住宅商品化及市场调节要求是矛盾的。
私房的租赁管理。据不完全的估计，全国城市私有住宅中有20%用于出租，主要是市郊农民建房的一部分用于出租。一般来说，租金、起租、退租等由双方自行议定，但由于租赁双方的权利义务规定往往过于简单，造成不少纠纷。为此，房管部门应拟定私房租赁条例，以保证租赁双方的权益。