物业交易

以房地产为对象进行买卖的商业行为。物业是房地产的通称，是指可以从不动产的整体中分割为不同单位的单元性房产或地产。它包括住宅楼宇、商业楼宇、工业楼宇、私家地等。物业可大可小，一个住宅单位或者整座住宅楼宇均可作为一份独立的物业。澳门物业交易基本上分为土地的买卖、新楼的买卖和旧楼的转让3种。进行物业交易，需要密切注意法律程序的完备性。投资者购置物业，宜先到物业登记局领取查屋纸，了解所欲购置的物业的法律地位，查明该物业原业权人的姓名、所在地段、是否在银行按揭、是否已被法院查封以及在该物业的建造是使用政府批地的情况下批地期限是否届满等诸多事项。确认无疑后，买卖双方一经谈妥交易条件，即可委托律师签订楼宇买卖合约，列明双方对该项物业交易的权利与义务，包括对该物业的界定、交易价款、付款方式、交楼日期等。双方履行合约后，买方（或委托律师）尚须持合约到立契官公署正式签署官式文件——屋契，并到物业登记局登记，买主方能成为该物业的合法业权人。在新楼买卖中，买方通常需要1年以上的时间，才能完成从领取发展商发出的入伙纸，到排期立契、领到屋契的全部法定手续。在此期间，物业业权仍属发展商（大业主或卖方）所拥有，而买方（小业主）的利益全系于发展商的信用之上。在此期间，买方如欲申请楼宇按揭贷款，须由买方、发展商及银行三方共同签署借贷合约，俗称“三方约”，以证明当时的业权人——发展商愿意把有关物业抵押给银行。此外，在澳门进行物业交易，还需要依法缴纳物业转移税(俗称司沙Sisa)方可正式立契。从1988年7月1日起，该税种的税率已调低1个百分点，在澳门半岛按所交易的物业估值的6%、在离岛则按4%计征。若属新建楼宇交易，在房屋税（业钞）豁免期内(澳门半岛为4年，离岛为6年)，上述税率可以再减低2个百分点。1990～1996年间，澳门按物业转移税统计的第一次交易的新楼宇单位数目，共有住宅楼宇40243个、商业楼宇7228个、工业楼宇983个、其他用途楼宇373个。1996年按楼价分类的新旧楼宇的买卖单位数目，楼价10万～20万澳门元的有3405个，20万～50万澳门元的有7305个，50万～100万澳门元的有2411个，100万澳门元以上的有906个，显示出澳门楼宇买卖以20万～50万澳门元的中低价位居多，占52%。