抵押房地产的处分抵押权人行使对抵押的房地产的处分权。通常当抵押人无力按抵押合同偿还债务时，抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务时，抵押人被依法宣告解散或破产时，或抵押人擅自处分抵押房地产时，抵押权人有权处分抵押房地产。抵押房地产的处分方式有两种：(1) 经与抵押当事人协商，抵押权人可以通过折价、拍卖、变卖等方式处分房地产；(2) 当协商不成时，抵押权人可以向人民法院提出起诉，经法院判决，对抵押房地产进行处分。抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人。同一房地产设定两个以上的抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。对以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中扣除应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。处分抵押房地产所得的金额，一般用于支付处分抵押房地产的费用，扣除抵押房地产应缴纳的税款，偿还抵押权人债权本息及支付违约金，赔偿由抵押人违反合同而对抵押权人造成的损失，剩余金额交还抵押人。处分抵押房地产所得金额不足以支付债务、违约金和赔偿金时，抵押权人有权向抵押人追索不足部分。 |