房地产项目临界点分析

计算一个或多个不确定性因素变化时，房地产项目达到允许的最低经济效益时的极限值，并以不确定性因素的临界值组合显示项目的风险程度。不确定性因素临界值的分析计算可以采用列表或图解的方法。通常可进行临界点分析的因素有： (1)最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率。最低售价是指房地产项目售价下降到预定可接受的最低盈利水平时的价格，售价低于这个价格时，项目盈利水平将不能满足预定的要求。最低销售量是指在预定的房屋售价下，要达到预定的最低盈利水平所必须达到的销售量。最低售价与预测售价之间的差距越大，最低销售量与房地产产品商品量之间的差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。当房地产产品以出租为主时，可相应进行最低租金和最低出租率的分析。(2) 最高土地取得价格。在房地产项目销售额和其费用不变的条件下，保持预期收入水平所能承受的最高土地费用。当土地费用超过这一价格时，项目将无法获得足够的收益。最高土地取得价格与实际估测的土地价格之间差距越大，最高土地取得价格越高，房地产项目承受土地使用权价格风险的能力就越强。(3)最高工程费用。在预定销售额下，满足预期的销售收益要求所能承受的最高工程费用。当土地开发工程量不大时，最高工程费用是指最高建筑安装工程费用。最高工程费用与预测的可能工程费用之间的差距越大，说明房地产项目承受工程费用增加风险的能力越强。