房地产开发项目可行性研究probability analysis of real estate development

指具体实施某一投资建设方案前，对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的科学分析方法。具体地讲，指开发企业对开发项目的必要性、实施项目的外部条件、项目的选址与规模、企业的投资能力、项目实施方式、生产经营周期、项目效益等进行周密的调查研究和分析。它是房地产综合开发最基本、最首要的工作，也是开发项目投资决策的基础。其作用主要表现为：一是保证投资决策的科学合理性；二是保证项目开发建设过程的有序性。
可行性研究可分为四个工作阶段，即投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目的评估和决策。
❶投资机会研究。该阶段主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。
❷初步可行性研究，又称前期可行性研究。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。主要解决的问题包括：分析机会研究的结论，在详细占有资料的基础上作出是否投资的决定。
❸详细可行性研究即通常所说的可行性研究，是开发建设项目投资决策的基础，是分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否的关键性步骤。
❹项目的评估和决策，是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家对上报的建设项目可行性研究报告进行全面的审核和再评估的阶段。
由于开发项目的性质、规模和复杂程度不同，虽然其可行性研究的内容不尽相同、各有侧重，但同样都要解决好必要性、可能性和合理性问题。一般房地产综合开发项目可行性研究内容应全面包括以下十个方面：项目的背景与概况；开发区现状调查及动迁安置；市场分析和建设规模；规划设计方案选择；资源供给；环境影响和环境保护；项目开发组织机构、管理费用的研究；开发建设计划；项目经济及社会效益分析；结论和建议。