房地产市场fáng dì chǎn shì chǎngрнок недвжимости

房地产市场

房地产市场是城市、乡村土地使用权和城市商品化房屋交易的场所，是房地产交换关系的总和。
在社会主义制度下，土地归国家和集体所有，不是商品，不能自由买卖。我国土地有两种所有制形式，城市的土地属国家所有，农村城郊的土地属于集体。宪法规定： “城市的土地属于国家所有、任何组织或个人不得侵占，买卖、出租或以其它形式非法转让土地。” 这条总原则是不能违背的。另一方面，根据城市国有土地有偿使用的规定，国家可以向集体、个人或单位提供土地以供使用，国家收取相应的土地使用费。
在当前土地的所有权和使用权分离的情况下，随着社会的进步，市场经济的发展，要求房地产市场存在并发展壮大，以促进对土地的合理开发和利用。在不改变土地所有权的前提下，建立房地产开发市场，对国有和集体所有的土地实行统一征购，统一开发，有偿转让给重点急需单位使用，为城市居民提供商品住房，这样有利于城乡建设的长远规划，有利于改善乡容市貌，有利于市民生活水平的提高，有利于城乡土地的合理使用，有利于提高土地的使用效率。国家已于近期作出取消福利分房的决定，取而代之的是货币分房，这必将引起房地产市场新一轮的繁荣。
土地开发市场的活动直接涉及土地的开发和租用让渡，但它无权出卖土地。土地开发与建房有关，又与房产市场相结合形成姊妹市场，两者合一称房地产市场。在城市土地国有化的前提下，租用国家土地进行土地开发或者由国家直接招标开发，吸取开发费是常用的开发方式。开发的建筑地段，土地常常是同地上的建筑产品联结在一起的，土地开发的价值也就转移到建筑产品的价值构成中去，形成房地产价值。
房地产市场以房地产公司为主体，是既有国家投资，又有社会、民间筹资经营，国家、集体和个人多种形式共存，实行土地开发和建房的开放式的商品化住房交换和土地使用权转让场所。

房地产市场

房产和土地在商品流通领域里各种交换方式和交换活动的总和。
房地产市场，包括房屋和土地两个方面的交换。因房产总是与土地相联的，故一般称之为房地产市场。
我国现阶段房地产市场，主要有两种形式：(1)开发市场。如新城区的房地产开发（初次开发）旧城区的改造（再次开发）;(2)租赁市场。随着改革的深入发展，不少地区已建立房地产交易场所。这类交易市场，其功能有：宣传房地产交易政策，提供交易洽谈场所； 开展代购代销，供求登记，提供咨询服务；发布房地产价格，提供市场动态信息；规定价格标准，审定销售房的估价；开展房产吞吐业务，调剂房屋余缺；办理交易立契；试办房产抵押和购房贷款业务；为房产开发部门提供商品房销售窗口，等等。实践表明，建立房地产市场，有利于利用价值规律调节供求关系；有利于增加国家收入和国土的合理利用；有利于房屋和土地使用者合理选择和满足自己的需求。

房地产市场Real Estate Market

亦称“房市”。从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。按组成要素可分为：
❶土地使用市场。土地使用权有偿出让的场所。
❷房产市场。房产的转让、租赁、抵押等交易场所，包括房屋现货和期货的交易场所。
❸房地产资金市场。通过银行等金融机构，用信贷、抵押贷款、住房储蓄、发行股票、债券以及开发企业运用商品房预售等方式进行融资的市场。
❹房地产技术信息市场。

房地产市场

房地产交易、流通的场所，也是与土地、房屋相关的一切商品关系的总和。在房地产市场上，参与交易活动的不仅仅是土地、房屋买卖的双方，还有房地产经纪人、信息与法律咨询机构、评估及代理机构、信托租赁机构和抵押保险机构等。多种经济利益主体的参与，保证了房地产市场价格机制和竞争机制的形成。按交易的对象划分，房地产市场可分为土地市场和房产市场。土地市场是地产商品交换的总和，房产市场是房屋买卖和租赁的市场。按商品交换的形式划分，房地产市场又可分为一级、二级和三级市场。土地的一级市场是土地所有者以协议、招标、拍卖等方式转让、出让土地使用权的市场。按我国现行的法律，城市市区的土地全部归国家所有，农村的土地归农民集体所有。土地使用权的转让必须符合国家土地利用的总体规划。土地出让的最高年限，按其用途分别为：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、卫生、文化、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。土地的二级市场是土地的使用者在出让（批租）合同规定的期限内，将已开发好的土地按合同规定的用途和使用要求，有偿转让或转租给其他土地使用者的交易行为。土地的三级市场是土地使用者在有限的土地租赁期限内，将租赁的土地再转租或抵押的交易行为。房产市场也有一级市场和二级市场之分。在房产一级市场上，房屋的买方和卖方是交易的主体；交易的客体可以是作为生产资料的厂房、仓库、办公楼、宾馆、饭店，也可以是作为消费和投资对象的住宅、公寓和别墅等。在房产的二级市场上，房屋的所有者可以将自有的房产出租、信托、抵押。多样化的、多层次的房地产市场的相互依存、相互渗透，使房地产市场形成一个有机的整体，这对促进房地产的商品流通与交换、合理价格和资源最佳配置机制的形成都会产生积极的影响。

房地产市场

房地产市场是指以房产或者地产为市场交易对象的市场形态。我国目前房地产市场交易的对象主要是房屋。按不同用途划分，房屋可分为住宅、商用房和生产用房。从历史角度来看，房地产市场不是从来就有的。偶然出现的房产和地产的买卖不能称之为房地产市场。只有在经济发展到一定程度，房地产的买卖达到一定规模，而且在房地产买卖的过程中有大量的附加劳动的出现，此时真正现代意义上的房地产市场才出现。它产生的前提是住房商品化和房产归私人或集团所有。房地产市场具有以下几个特点： (1) 与其他商品市场相比，房地产市场上单位商品的价格通常比较高，这使得房地产市场有较大的购买力吸纳能力。(2) 由于土地资源是有限的，所以在房地产市场的交易中有时会出现垄断利润，与其他市场相比房地产市场的盈利率通常是比较高的。(3) 房地产市场受宏观经济发展的影响比较大，在经济繁荣时期，房地产市场通常也比较活跃； 在经济萧条时期，房地产市场一般就比较低迷。而且房地产市场比较容易受到国家经济发展战略的影响，不同的经济战略安排会形成房地产市场发展的不同结果。(4) 由于土地、房屋等要素具有不可移动性，所以房地产市场表现出了很强的地域性，即在有效交通距离以外的不同的房地产市场几乎是相互独立的。(5) 由于我国土地归国家所有，只是土地使用权的转让，所以，房地产市场不同于一般的市场，需要在国家调节和指导下流通。

房地产市场

又称不动产市场。从狭义上指房地产交换的场所。从广义上指房地产交换关系，即房地产全部流通过程的总和。通常房地产市场指广义的概念。房地产市场是房地产经济运行的基础，是商品交换过程的统一，是连接房地产开发、建设与房地产消费的桥梁，是实现房地产商品使用价值和价值的经济过程。房地产市场包括土地市场、房产市场和综合服务市场：(1)土地市场。即土地买卖、租赁、开发、经营市场。(2)房产市场。包括房屋买卖、租赁、交换和劳务(修缮、日常管理等服务)市场。(3)房地产综合服务市场。指与房地产业密不可分或专为房地产服务的相关行业活动形成的市场，如房地产信息咨询、技术市场、金融服务等。需要明确的是土地市场和房产市场虽然各有独立的内容，但两者密切相联，具体表现为在实物上，房屋与承载它的土地不可能分割；在权属上，土地使用权往往依附在该地上的房屋所有权上，土地使用权伴随着房屋所有权的转移而转移；在价格上，土地使用权转让的价格往往被包含在房屋价格之中。因此，房地产市场是房产和地产两部分的相互结合。

房地产市场

所交易的商品是房地产的市场，是房屋 （含房基地） 和土地的一切交换关系的总和。交易包括买卖、互换、租赁、抵押等。房地产市场既可以是有形的，也可以是无形的，有形的房地产市场是指固定的房地产交易场所。

房地产市场

是指法律承认的，有交换主体和交换客体参加的，有一定的管理机构的房产市场和地产市场。由于地产市场与房产市场具有不可分割性，通常把房产市场和地产市场统称为房地产市场。房地产市场不同于一般物化商品市场，它是一个多功能的市场，除买卖外还有出租 （承租） 、综合服务等功能。我国的房地产市场在经济体制改革中刚刚起步，是以企业单位和政府房屋和土地管理部门为主要买主的房地产市场。随着经济体制改革的深化，开始实行住房商品化和房租改革，城乡广大群众将成为房产的主人。

房地产市场real estate market

是房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和。由三个要素构成房地产市场：
❶交易的主体，即有从事交易的人（组织或个人）。
❷交易的客体，即有用于交易的对象或标的物。
❸交易的行为，即交易主体之间有实质性交易活动。一个发达的房地产市场是由这三个要素组成的，但这三者都是多样化的。交易的主体有个人、集体、工商企业、银行、政府等，并在交易活动中可以扮演不同的角色，如供给方、需求方、中间人（经纪人）、融资者；交易的客体有建筑物、土地、房与地结合在一起的“房地”产，有关房地产的知识、情报信息、有价证券等，其中的客体又有所有权、使用权、地上权、抵押权等；交易的行为有买卖、租赁、抵押、入股、典当、互易（物物交换）、赠与、继承、借用、代理、委托管理、咨询经纪等，买卖中又有拍卖、招标、协议、现金买卖、赊欠买卖、预约买卖、分期付款买卖、任意买卖、强制买卖等。房地产市场既可以是有形的，具有固定的交易场所；也可以是无形的无固定的具体场所。房地产市场具有以下几个特性：
❶交易的物质实体不可移动；
❷交易的对象非标准化；
❸价格主要取决于当地的供求状况；
❹绝大多数交易是高额交易；
❺容易形成垄断和投机；
❻受到政策法规的限制较多；
❼普通人非经常性地参与市场；
❽广泛的经纪人服务；
❾依赖于金融业的支持与配合；
❿权利状态重于物质实体。房地产体系的构成可以从不同角度进行划分，从房地产经济研究的角度看，可以把它看做由土地市场、房产市场、房地产金融市场和房地产中介服务市场等构成的市场整体。

房地产市场

房产、土地的出售、租赁、拍卖、抵押等交易活动的领域。房产包括住宅和非住宅房产。前者作为消费资料进入居民个人消费领域，住宅市场是生活资料市场的组成部分。后者如厂房、车间、生产性房屋建筑，作为生产资料进入生产领域，成为生产要素，这是非住宅房产的主要部分，其市场是生产要素市场的构成部分。土地买卖、交易、租赁、拍卖、抵押，形成多层次的地产市场，它是生产要素市场的重要内容。我国实行土地的社会主义公有制，不允许买卖、出租或以其他形式非法转让土地。国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。