土地批租制度

关于土地使用权批售的制度安排。澳门官地的所有权属于政府。根据澳门土地法，政府有权把官地中的空置地段的使用权批售给土地需求者。即在不改变土地的最终业权属于澳门政府的前提下，以租约方式将土地在一定期限内的使用权批售给承租者。承租者获得规定期限内的土地使用权后，可以在该幅土地上建造建筑物，进行经营；或通过更换关系人的方式，在市场上转让。承租者为了取得批地，须支付一笔地价，并定期向政府缴纳地租和溢价金。土地批出后，承租者须在规定时间内，对该幅土地完成预定的开发计划，来自土地的一切收益均归承租者所有。澳门批租土地的方式有两种：(1)公开竞投，又称拍卖。根据标的物底价及竞投者出价是否公开，可以分为明喊和暗票两种方式。明喊方式是由政府拨出某一空置地段作为标的物，规定其用途、面积、起叫价和底价，并予以公布；然后在特定时间以及公开场合开投，由众多符合资格的土地需求者从起叫价开始出价；每次喊价所增加的幅度不得少于规定的金额，在竞相追逐中出至最高价时，由负责唱价的拍卖主持人高声重复三遍后，击槌表示成交，出价最高者即可获得该幅土地的使用权。暗票方式是政府只公布批给土地的位置、面积和用途等，底价则不予透露；众多投标者分别制定各自的投标书，包括对该幅土地的出价、对该地段的发展计划、可行性分析报告等文件，以火漆印密封后，递交负责土地拍卖的机构，经过评定后把土地批给夺标者，一般也是价高者得。(2)洽商批给，是由土地需求者主动向政府申请某幅土地的使用权，政府则从众多的申请者中，择优选择批给的对象，经一系列洽商，确定该地段的用途、期限及地价等事宜，然后签定协议，以免开投租借或租赁的方式批给土地。1991年以前，澳葡政府多数采用洽商批给的方式，批出土地。由于这种方式缺乏透明度，容易造成批地不公平、官员与买主之间行贿受贿等弊端，市民对此多有议论，政府遂于1991年7月修订有关法令，规定凡商业用地，须经公开竞投方式批出，方为合法。同年10月，颁布新的土地竞投法，以公开竞投、价高者得的方式批地。其优点是引入市场机制，有效配置澳门稀缺的土地资源，使土地高度商品化，最大限度地发挥土地的潜力和效益，达到“地尽其用”。新的土地竞投法出台后，澳门的地产市场一度异常兴旺。1991～1994年间，政府共组织23次土地拍卖，除了其中一次因参与竞投者太少而取消外，其余22次拍卖均有多家地产发展商参与竞投。成交价最高者，比底价高出28.2倍； 最低者也比底价高出20%。累计共获得61.693亿澳门元的卖地收益。此后，在澳门物业市场上，各类商业及住宅楼宇的供应量远远超过需求量，造成楼宇单位大量积压，有待消化，房地产发展商对土地的需求骤然下降。1995年及1996年间，再无土地拍卖成交。1996年，只有位于氹仔的两幅大宗土地以洽商形式批给，其面积分别为107500平方米和28881平方米。1997年提出的批地数量也仅有11公顷，低于《中葡联合声明》规定的每年批地数量为20公顷的限额。1988～1995年间，澳门每年的批地数量均超出该限额。