土地估价收益还原法

又称投资法。是评估人员利用适当的还原利率，将未来的净收益资本化，计算出收益现值的估价方法，所以又称收入资本化法和地租资本化法。具体方法是将待估土地的单纯收益资本化，算出收益价格，并以它作为该土地的实际价值。其基本原理用公式表示为：V=A-C/R V——地价；A——正常情况下土地年收益；C——正常情况下土地每年总费用，包括产品成本、捐税、维护费用、建筑折旧、保险费、管理费、租金损失准备、其它费用等：(A-C)——土地年纯收益；R—一般投资年利率，又称“资本还原率”。按这种方法，土地价格取决于土地的年纯收益和投资年利率。在确定年纯收益值时，必须考虑通货膨胀因素和土地收益的预期增长幅度。投资年利率对地价的高低影响极大，为防止低估地值，一般应将投资年利率限制在较低水平，使之低于一般投资的报酬率以保证估价结果的可靠性。本方法适用于有收益或潜在收益的房地产估价，可减少累积误差，不适用于公益用房地产估价。